房地产企业契税的征收与管理
房地产企业契税的征收与管理
作者：李延勇
按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。也就是说，通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人，是契税的纳税人。
房地产开发企业通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房屋所有权的，就是契税的纳税人。
房地产企业做为契税的纳税人，在实际税收征管中有以下问题需要明确：
一、契税纳税义务发生时间
《契税暂行条例》第八条：
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、以出让方式取得土地使用权，应缴契税的计算
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
（1）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
①以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
②以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
三、以交换方式取得土地使用权，应纳契税的计算
《契税暂行条例实施细则》第十条：
土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
四、以划拨方式取得土地使用权，应缴契税的计算
《契税暂行条例实施细则》第十一条：
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
五、以项目换取土地使用权，契税计算方法
《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函〔2002〕1094号）
根据现行契税政策规定，土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的.市场价格核定。
六、减免土地出让金的土地，是否应缴纳契税
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
七、转让无土地使用证土地，是否应缴契税
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函（〔2007〕645号）
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的
使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
八、销售精装房，契税的计税依据应如何计算
《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》（国税函〔2007〕606号）
房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
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