中国商业地产未来发展十三大趋势

时间：2023-04-30 06:04:07 资料我要投稿

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中国商业地产未来发展十三大趋势

作者：刘丽琴

销售与市场/商学院 2015年04期

商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等成为新时代的商业新模式。这些模式是否能成功，可从以下13个方面分析。

趋势一：商业地产总量过剩，步入去粗存精、优胜劣汰的阶段

2015年50个重点城市非住宅总量将达5.64亿平方，同2013年相比增长率高达77%。目前商业地产总量已饱和，部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升，人们消费观念和行为方式继续发生转变，商业地产将不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步打造精品、创新模式等，才能够在新的形势下发展的更好。

趋势二：一线城市聚焦中心地块，二三线仍是供应高峰

根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心土地稀缺，市区零星地块的开发价值日益凸显。经过多年的发展，中国一线城市房地产市场逐渐成熟，市场不断向郊区外延，土地供应紧张态势加剧，市区零星地块的开发格外精细。

2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市。未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，一线城市市中心区域自持为主，二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市的发展。

趋势三：互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式

中国手机上网人群规模达5亿人，占全部网民的81%。移动互联网时代，消费者购物发生四个变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化，直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯，商业地产也受到电商冲击。

商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，许多传统百货公司通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。

趋势四：体验式商业已成趋势，由营销层面向运营层面深化

发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验，标新立异，忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求，那这样的项目将会是一场灾难。

体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

趋势五：社区购物中心将引领未来商业地产市场

社区商业在我国处于起步阶段，从国外发展来看，未来社区商业将成为商业地产发展的重心。有实力的开发商纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等，以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。

今后，社区商业不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这么简单，而更应该有规划和商家的合力协作，体现集群效应，餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

趋势六：商业地产从租售并举到自持运营

当前一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段才会租售并举。在三、四线城市存在大量散售的项目。

现阶段更多开发商选择销售或租售并举，这对企业的资金承受压力较小，选择自持需要足够的抗资金压力能力。随着市场不断成熟、金融市场不断改革、REITS有望推进，越来越多的项目进入自持阶段。

趋势七：商业地产从“重招商”向“重运营”转变

商业地产运营主要是招商后全面、有效的经营管理。商业项目除了良好的招商执行，最后还要落实到商业运营。很多商业地产运营商更愿意做资源整合，对商业项目招商，不愿做招商后的运营，招商相对运营来说收益更快。因此商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。

随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是决定项目成败的关键因素。

趋势八：儿童主题业态兴起，成商业项目主业态

中国即将迎来新一轮的婴儿潮，儿童体验式商业的发展空间巨大。当前我国0～14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30%～50%。儿童消费从基本生活消费、享乐型消费，发展到强调成长性消费。打造以“家庭群体”为目标消费群的商业中心成为许多购物中心的核心定位。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来可能达到15%～25%。

趋势九：餐饮由商务消费转型为大众消费

中国反腐行动拉开，五星酒店空置率上升，高端餐饮持续萧条，国外旅游冷清。商业地产项目要及时调整，例如现在有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。

餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在20～80元的大众化餐饮发展空间良好。新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。

趋势十：奥特莱斯成为热点，但已泡沫化

2002年底，燕莎集团在北京东四环开始经营中国第一家奥特莱斯，从那时开始到现在，中国已经有四五百家各种各样的“奥特莱斯”，中国的奥特莱斯乱象丛生。

从整体来看，运营奥特莱斯是一个竞争壁垒相对较高的行业。这个行业最需要的是声望、信誉和管理经验。因此，对于一个行业新进入者来说，要想短期内掌握到如此多的资源的难度非常大。关键指标在于：1.拥有成规模数量的品牌供应商渠道；2快速周转速度；3.基础客源数量；4.进货谈判的溢价能力；5.基础物业条件。上述五大核心资源和竞争力，是确保在奥特莱斯行业制胜的法宝。

趋势十一：百货业转型，从联营转型为自营

在中国零售业，自有品牌的发展尚处在起步阶段。根据一项针对国内65家主要超市、超大型商场（涵盖内外资，占总市场份额的25%）的专题调研，有60%的企业提供自有品牌产品，但一般自有品牌产品在总销售额中的占比不会超过5%。

在美国超市零售业，自有品牌的销售占比平均在25%左右，在欧洲，这一比例更高达40%甚至是50%。在严酷的市场竞争中，零售商不能仅仅依靠品牌商品来存活，销售品牌商品很难取得价格优势。

因此，发展自有品牌，从“零售商”转型“零售制造商”，这个才是百货业转型的根本方向。由联营转变为自营，对企业的经营能力提出了更高的要求。在联营模式下，百货企业的管理重点是商场运营，而在自营模式下，百货企业要对消费者需求有精准的定位，并担负起采购、商品管理、市场推广、品牌建设的重任。

趋势十二：超市业外延式扩张放缓，迎来关店潮、并购潮和触网热潮

总体来看，超市业在一、二线城市出现饱和，三、四线城市逐步成为主战场。

虽然超市行业经营成本越来越高，但由于终端消费者对价格敏感度较高，超市难以通过提价来转嫁成本，要想提升毛利率，只能重视精细化管理。这种精细化管理能力包括对超市购物环境、品类管理、营销策略的提升。除此之外，企业还需要在信息化、供应链方面进一步改善。通过减少采购环节、有效利用资金、建立高效节能的物流配送网络、搭建先进的信息系统、鼓励员工和管理层的有效沟通，达到提升人流、物流、资金效率的目的。

趋势十三：专业市场类项目进入险恶时代

专业市场经过10多年的发展，这类业态已经遍地开花。应该说这个对于外行来说，看似蓝海的商业模式，只有走近之后，才知道其中的险恶。总体来看，当前要想再涉足这个行业领域，不得不面对下面四个重大挑战。

1.资金壁垒。小规模的集贸市场时代已经过去，发展到当前产业更为集中的物流商贸城时代，开发商必须具备充沛的资金。

2.土地供应壁垒。除却雄厚的资金壁垒之外，政府供地模式的变革也成为这类业态发展的关键困难。进入城镇化发展的2.0时代，各地城市建设进入精细化管理进程。上千亩以上的批量供地模式已成为过去，政府供地更是在前期大刀阔斧的拉开城市发展框架后，在原先的新城、开发区等各类新区已有的土地上进行精雕细琢，在切碎的小地块进行精准的定位。目标是提高土地集约化利用效率，提高土地产出率，减少公共市政基础资源的浪费。因此，在这样的大背景下，若想通过兴建物流商贸城的方式大规模圈地，再分期开发，做好一个再做一个，这样的模式已越来越困难。

3.行业商户资源瓶颈。物流商贸的根本还是商贸业资源，对于普通城市而言，各个行业的商贸资源有限。除非在传统的大交通、大物流等枢纽型城市，这类商贸资源会相对集中。如果一个城市已有稳定的商贸经营场所，若只是大规模兴建商贸城，而不能有效形成周边城市群的集聚，只能依靠本地存量商户资源消化，这样的新增供给在未来数年内都会给城市带来恶性竞争。除非传统商贸市场搬迁消亡，否则新的商贸市场很难短期成市，经营上会举步维艰。

4.如何应对电子商务购物交易模式的冲击？物流商贸是传统的商品贸易的重要汇聚地。但随着互联网行业的冲击，传统商品贸易正在经历翻天覆地的变革。特别是直接面向终端的O2O式生产和消费，如若这类互联网效应在某一地区对某一品类形成了成规模的影响和渗透，那么这种冲击将是巨大而颠覆性的。

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