鉴于建筑业发包人拖欠承包人工程款问题十分突出，已严重影响建筑业的健康发展，1999年10月1日，九届全国人大二次会议通过的《中华人民共和国合同法》的第286条款规定："发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款，
造价工程师经验建筑工程价款优先受偿权的理解和适用
。发包人愈期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍买的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"赋予建设工程承包人享有对工程价款就建设工程折价，拍卖款优先受偿的权利，确定了工程价款优先受偿这一新的法律制度。2002年6月27日，最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，进一步解决了建设工程价款优先受偿权的理解和适用问题。明确了建筑工程的承包人就工程折价或拍卖价款的优先受偿权优于抵押和其他债权。对工程价款优先受偿权的理解及适用，本文谨作如下探讨。
一、建设工程价款优先受偿权行使时限。
司法解释关于建设工程价款优先受偿权行使时限规定为"建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。"并规定该规定自公布之日起六个月后施行。这样，关于时限的计算有三个方面问题应予注意：
l、时限计算起始时间。该规定中建设工程竣工之日和建设工程合同约定的竣工之日在承包人实际工程建设中多为二个时间点，应由承包人根据有利于己的原则选择其中一个时间起算优先权时限。
2、1999年10月1日至2002年6月27日竣工的工程，其中优先权利行使的时限。司法解释于2002年6月27日起执行。《合同法》第286条款，关于优先受偿权行使时限规定的确定了建设工程价款优先权在1999年10月1日之后存在，考虑2002年6月27日之前竣工工程价款优先权的行使也应有6个月的时限，该司法解释规定了关于时限6个月的规定自公布之日起六个月后施行。EP在2002年12月26日之前，应当行使1999年10月1日至2002年6月27日之间竣工工程价款优先权，愈期因适用6个月时限规定，则该部分工程的价款优先受偿权就会丧失。
3、2002年6月27日之后竣工工程，其优先受偿权时限。这部分工程直接适用司法解释第四条关于时限6个月和时限起始计算的规定。
二、优先受偿的建设工程价款范围。
司法解释第三条规定："建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬，材料款等实际支出费用，不包括承包人用发包人违约所造成的损失。"采用了列举与排除并用的方式界定了建筑工程价款范围。根据该规定，建筑工程价款应是根据国家建筑工程费用标准计取的承包人支出的各项费用总和，包括工程直接费、间接费...
三、建设工程价款优先受偿权行使的条件。
1、必须有建筑工程施工合同。这是认定发包人与承包人施工合同法律关系的依据和认定发包人愈期支付工程价款能否成立以及其他需要查明合同约定内容的依据。
2、建设工程已经竣工或超过合同约定的竣工日期。这是司法解释第四条规定的内容，即在工程未竣工或未超过合同约定的竣工日期之前，无权也无法行使优先受偿权。
3、有确定的价款。应当明确优先权本身并不是债权，而只是债权实现的一种保证，因此，行使优先权必须有确定的建设工程价款这一债权。所谓确定的价款有：①发包人与承包人共同确认的工程结算价款，②发包人和承包人按合同约定委托了中介审核机构，审核机构审核的工程结算价款③通过诉讼或仲裁确认的工程结算价款。
4、必须催告发包人在合理的期限内支付工程价款，
备考资料
《造价工程师经验建筑工程价款优先受偿权的理解和适用》(https://www.unjs.com)。根据《合同法》第286条款规定：第一、承包人在行使优先权之前，应当催告发包人支付工程价款；第二、催告函中应当给予发包人合理的付款期限。关于合理的付款期限应为多长的问题，笔者认为首先是有约定重约定，其次根据建设部的建筑工程施工合同示范本文中有关支付工程价款约定，15天至60天均应是合理期限，可根据拖欠工程价款数额大小等因素确定。
四、建设工程价款优先受偿权行使的例外情况。
根据《合同法》第286条款和司法解释第二条规定，行使优先权的例外有：
1、按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的建设工程。该司法解释并未明确何种建设工程不宜折价、拍卖。笔者同意2002年9月初建设部召集的专家研讨会，研讨意见认为，不宜折价、拍卖的建设工程主要有两类：第一类是非所有权的工程，即所有权不明确、有争议的建设工程不宜折价、拍卖；第二类为国家重点工程和有特殊用途的工程不宜折价、拍卖。国家重点工程是指国防工程、军事工程、高科技工程。这就排除了一般的高速公路，一般的公共工程、图书馆、学校等工程。
2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
五、建设工程价款优先受偿权的行使方法。
1、承包人与发包人协议行使，发包人直接将建设工程折价给承包人。
2、直接申请人民法院将建设工程依法拍卖行使优先受偿权。这是指发包人和承包人已经共同确认的工程拖欠款和依合同约定委托审结的工程结算价款，工程拖欠款明确的建设工程，承包人可以直接申请人民法院拍卖建设工程，并就拍卖价款优先受偿，进入法院执行程序。
3、通过诉讼或仲裁确认工程欠款，向人民法院请求确认优先受偿权或直接申请行使优先受偿权。建设工程竣工后，发包人和承包人常常对工程结算难以达成一致意见，部分发包人故意拖延审核，确认工程结算价款的时间。承包人就只有通过诉讼或合同约定的仲裁需求确认工程欠款的事实。但这样就可能出现判决书或仲裁裁决书还未出来，优先权6个月的期限就已过。因此，承包人应当在诉讼或仲裁过程中，在优先权行使期限届满之前，向人民法院请求确认工程价款优先受偿权，待判决或裁令生效后，申请行使工程价款优先受偿权。
六、建设工程进度款不受优先受偿权保护。
根据《合同法》第286条款立法本意和司法解释之第四条关于优先受偿权行使期限起始计算时间的规定，可以行使优先受偿权的建设工程价款应指工程竣工结算款，工程进度款只有转化为工程结算款后才适用建设工程价款优先受偿的权利，通常是停、缓建工程、烂尾楼工程，中途路上解除施工合同的工程，约定办理中间结算的工程，其工程进度款易转化为工程结算款，可以在合同约定的竣工日期之后6个月内行使优先受偿权。
以上是笔者对《合同法》第286条款及其司法解释的部分理解与看法，供业内人士参考。应当说该司法解释规定尚有不完善的地方，建设工程承包人与从事建设工程法律服务的法律服务工作者应注意了解掌握法院执行该规定的案例和司法新动态。现阶段承包人应立即着手整理1999年10月1日至2002年6月27日竣工工程项目，在2002年12月26日之前行使建设工程价款优先受偿权，加强在建工程项目签证，催告、预决算管理，文书制作，往来函件签收登记等工作，为工程竣工之后顺利行使优先受偿权做好资料准备工作，实现"收回旧欠，防止新欠"的经营生产新局面。
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