注册资产评估师考试资产评估模拟试题一

2007注册资产评估师考试资产评估模拟试题一

一、单项选择题。

1.某企业对其应收账款进行评估，评估基准日应收账款余额为36万元，根据前5年的有关数据可知，前5年应收账款总额为50万元，坏账发生总额为2.5万元，并预计企业应收账款的变现成本为0.3万元，则企业应收账款评估值为( )。

A.180 000元

B.352 800元

C.342 000元

D.339 000元

【正确答案】 D

【答案解析】

360000×［1-（2.5/50）］-3000=339 000元

2.某企业应收账款在评估基准日的账面余额为200万元，经评估人员核实，实有额为230万元，该企业前5年已处理的坏账额占应收账款的比例为5％，如果企业加强应收账款的管理，该比例会下降，预计能降低到4％，该企业应收账款的评估值为（　）

A.220.8万元

B.192万元

C.190万元

D.218.5万元

【正确答案】 A

【答案解析】 230×（1-4％）=220.8万元

3.某商人在1999年1月租赁一临街商铺，租期4年，一次性支付租金8万元，2001年1月向保险公司支付全年火灾保险费240元，在2001年4月1日他欲将该商铺转租，其账簿上房租已摊销6万元。他若转租于你，你应支付的客观租金约为（ ）

A、35180元

B、20000元

C、20240元

D、35240元

【正确答案】 A

【答案解析】 租金价值：80000×［21／（4×12）］=35000元

保险费：240×（9／12）=180元

合计：35000+180=35180（元）。

4.某被评估建筑物与参照建筑物立兴大厦相比，后者的施工质量比前者的施工质量高出10%，该个别因素修正系数为（ ）

A．90/100

B．100 /110

C．110/100

D．100/90

【正确答案】 B

【答案解析】 建筑物评估使用市场法时，修正系数除了时间等几个因素外，基本上是以分子即被估价对象为

100，调整分母即参照物的值[（100×（1+10%）]）来计算修正系数的。

5.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（ ）。

A.0.92

B.1.07

C.1.09

D.0.94

【正确答案】 B

【答案解析】 〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066。

6.现将环境优劣度分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重等五个级别。以待评估土地为100，污染程度每上升一个等级，地价下降0.5%。.待评估土地和可比较土地交易实例的污染程度分别为污染小、污染严重。进行待评估土地的价值估算时，环境因素的修正系数为（ ）。

A.101.5/100

B.100/101.5

C.98.5/100

D.100/98.5

【正确答案】 D

【答案解析】 被估价资产的价值/参照物的价值=100/100×（1-3×0.5%）=100/98.5

7.某企业两年前引进一项专有技术，重置成本为100万元，预计尚可使用5年，该技术产品设计生产能力为1000件，现准备将40%的生产能力转让出去，由于竞争对手的增加，使该企业减少收益的现值为30万元。该项技术转让的最低收费额为（ ）。

A、70万元

B、58.57万元

C、30万元

D、101.43万元　

【正确答案】 A

【答案解析】 100×40%+30=70（万元）。

8.某企业计划拥有甲企业发行的面值100万元非上市普通股票，预期甲企业每年发放相当于股票面值10%的股利，且股利以3.75%的速度增长，在折现率为9%的前提下，该100万元股票的价值最接近（ ）。

A、190万元

B、200万元

C、100万元

D、120万元

【正确答案】 A

【答案解析】 100×10%÷（9%-3.75%）=190.48（万元）。

9.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额10000元，年利息率为3%，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为8%，该被评估债券的评估值最有可能是（ ）。

A.10648.15元

B.9938.90元

C.9859.40元

D.10734.20元

【正确答案】 C

【答案解析】 到期本息总和=10000×（1+5×3%）=11500（元）。

该被评估债券的评估值=11500× (1+8%)-(5-3)= 11500×0.8573=9858.95（元）。

10.被评估债券为1996年12月31日A公司发行的5年期可流通债券，每张面值为100元，票面年利率为10％，被评估企业共持有1000张这种债券，2001年5月份评估时，债券每张市场交易价为145元，则该债券在评估基准日的评估值为（　）。

A.14万元

B.13.3万元

C.15万元

D.14.5万元

【正确答案】 D

【答案解析】 145×1000=14.5（万元）。

11.某企业融资总额为1200万元，其中长期负债占30％，借贷利率为6％，权益资本占70％，无风险收益率为4％，社会平均收益率为12％，经估测，该企业所在行业的β系数为1.5，企业所得税率为33％，用加权平均资本成本模型计算的折现率指标为（　）

A.10.2%

B.16%

C.12.41%

D.13%

【正确答案】 C

【答案解析】 借款资金的成本率=6％×（1-33％）=4.02％

权益资金的成本率=4％+1.5×（12％-4％）=16%

加权平均资本成本=4.02％×30％＋16%×70％=12.406%。

12.某企业的预期年净收益为15万元，本金化率为10%，该企业所有各项资产价值之和为134万元，该企业的商誉价值为（ ）

A、20万元

B、15万元

C、14万元

D、16万元

【正确答案】 D

【答案解析】 企业的整体评估价值为：15÷10%=150万元，该企业所有各项资产价值之和为134万元，所以企业的商誉的价值为：150-134=16（万元）。

13.某砖混结构房屋经评估人员现场勘察，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30，这三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3，则该房屋的成新率为（ ）

A、65%

B、70%

C、50%

D、55%

【正确答案】 D

【答案解析】 （0.55×70＋0.15×50＋0.3×30）÷100×100%＝55%。

14.被评估设备为1995年从美国引进的设备，进口合同中的CIF价为41万美元。2000年评估时美国生产厂家仍在生产销售该种设备，其CIF的报价为50万美元，一般情况设备的实际成本价应为报价的70%~90%.%。国内某企业2000年从美国进口该设备的CIF价为44万美元，你认为该进口设备的现行购置成本为（ ）

A.40万美元

B.50万美元

C.44万美元

D.45万美元

【正确答案】 C

15.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近（　）。

A.400 万元

B.392万元

C.402万元

D.390万元

【正确答案】 C

【答案解析】 500－10×[500×(1-2%)/50]＝402（万元）。

16.评估某企业5年前购建的家用电器生产线，其年产量为20万台，目前市场上同类新型生产线价格为300万元，其设计生产能力为25万台/年，规模经济效益指数为0.8，该生产线的重置成本为（ ）

A.240万元

B.250.95万元

C.260万元

D.245万元

 

【正确答案】 C

【答案解析】 重置成本＝300×(20/25)0.8≈250.95(万元)。

17.某资产于1998年10月购进，现要评估其在2001年10月的价值。会计折旧总年限预计是10年。根据该资产的技术指标，每天的正常工作运营时间为8小时，该资产实际每天工作运营12小时。该资产的实际已使用年限为（ ）

A.3年

B.4.5年

C.2年

D.3.5年

【正确答案】 B

【答案解析】 资产利用率＝12/8＝150%，实际已使用年限＝3×150%＝4.5（年）。

18.无形资产没有（ ）

A.经济性损耗

B.功能性损耗

C.无形损耗

D.有形损耗

【正确答案】 D

19.判断一项无形资产是否存在，关键是看其是否存在（ ）

A.预期收益

B.超额收益

C.历史收益

D.客观收益

【正确答案】 B

20.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为（ ）

A.500万元

B.300万元

C.280万元

D.360万元

【正确答案】 A

【答案解析】 最佳适用原则的运用

21.某项资产账面原价为300万元，账面净值为200万元，评估结果为250万元，该评估增值率为（ ）

A.20%

B. 25%

C. -10%

D. 18%

【正确答案】 B

【答案解析】 （250-200）/200×100%= 25%，“增加率”是增加值与账面净值(或调整后净值)的比率，用于说明评估值变化的相对比例。

22.开达资产评估事务所于2000年8月6日至2000年8月25日，对洪利制衣厂的企业整体资产在2000年6月30日的市场价值进行了评估，评估报告于2000年8月30日提交给了委托人。该评估结果的有效时间截止到（ ）

A、2001年8月5日

B、2001年8月24日

C、2001年8月29日

D、2001年6月29日

【正确答案】 C

【答案解析】 按现行规定．有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据(还需结合评估基准日的期后事项的调整)。超过一年，需重新进行资产评估。

23.运用市场法评估，需要调整参照物差异，不属于主要调整因素的是：（ ）

Ａ．时间因素

Ｂ．地域因素　

Ｃ．功能因素

Ｄ．个别因素

【正确答案】 D

24.关于资产评估中的资产分类，正确的是：（ ）

Ａ．可以按资产的形态分类，分为有形资产和商誉

Ｂ．按资产是否具有综合获利能力，分为单项资产和整体资产　

Ｃ．对于整体资产，其评估价值等于各单项可确指资产的价值之和　

Ｄ．按资产能否独立存在分类，分为可确指资产和不可确指资产，不可确指资产即无形资产

【正确答案】 B

【答案解析】 不可确指资产是指商誉,可确指资产是指能独立存在的资产,前面所列示的有形资产和无形资产除商誉外都是可确指的资产.

25.关于资产评估中的资产,下面的说法不正确的是：（ ）

Ａ．资产是企业拥有和控制,能以货币计量的经济资源

Ｂ．资产是一种权力

Ｃ．资产必须为某一主体所拥有和支配

Ｄ．资产是一种获利能力

【正确答案】 A

26.下列机器设备不属于按在再生产中的作用分类是：（ ）

A．生产工艺类设备　

B．辅助生产设备

C．服务设备

D．自动化设备

【正确答案】 D

【答案解析】 按机器设备的自动化程度分类，可以分为自动化设备、半自动化设备、其他设备。

27.评估报告的正文不包括（ ）

A.评估基准日

B. 评估结论

C. 被评估单位提供的原始设备清单

D. 评估原则

【正确答案】 C

28.不属于企业整体资产评估应该考虑的主要因素是（ ）

A.企业全部资产价值

B.企业的外部环境

C.分析确定企业的获利能力，应广泛地研究①企业所属行业的收益②市场竞争因素③企业的资产结构和负债比例④企业的经营管理水平四个方面

D.企业所处的地理位置、资源供应等也是影响企业未来获利能力的重要因素。

【正确答案】 D

【答案解析】 D不属于主要因素

29.不属于折现率的估算方法有（ ）

A. β系数法

B. 风险累加法

C. 经验估计法

D. 加权平均资本成本模型估测

【正确答案】 C

30.下列关于无形资产收益额的确定说法不正确的是（ ）

A. 在评估中则应以评估利润分成率为基础，至于换算成销售收入分成率，只需要掌握销售利润率及各年度利润的变化情况就行了

B. 销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率。

C. 利润分成率的确定以无形资产带来的追加利润在利润总额中的比重为基础确定

D. 利润分成率的计算方法主要有：边际分析法和约当投资分成法

【正确答案】 B

二、多项选择题。

1.资产的价值取决于资产的成本，资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化，影响资产价值量变化的因素有：（ ）

A.市场价格

B.实体性贬值

C.功能性贬值

D.经济性贬值

【正确答案】 ABCD

2.成本法运用的前提条件是（ ）

A、应当具备可利用的历史资料

B、形成资产的耗费包含包括有效耗费和无效耗费，既然适用成本法，就应该反映资产的历史成本情况，评估的成本包含所有的有效耗费和无效耗费，无需去掉无效耗费

C、形成资产价值的耗费是必须的

D、运用成本法必须充分考虑资产的各种损耗

【正确答案】 AC

3.关于更新重置成本和复原重置成本说法正确的是：（ ）

Ａ．在同时可获得者两种成本的前提下，应该选用更新重置成本

Ｂ．一般而言，更新重置成本小于复原重置成本

Ｃ．按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，求得的成本是复原重置成本

Ｄ．物价指数法计算出的是复原重置成本，而重置核算法能可估算更新重置成本和复原重置成本

Ｅ．无论计算更新重置成本和复原重置成本，都要求资产本身的功能不能改变

Ｆ．一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的成本往往偏高

【正确答案】 ABCDEF

4.有关收益法中的收益额的说法正确的有：（ ）

A． 收益额必须是被评估资产的未来收益

B． 收益额必须是被评估资产直接形成的

C．收益额有三种，税后收益，利润总额、现金流量

D．折现率要和收益额保持一致

【正确答案】 ABCD

5.上市债券的评估方法说法正确的有( )

A.如果该种债券可以在市场上流通买卖，并且市场上有该种债券的现行市价，则在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值。

B.当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲、债券价格与其收益现值严重背离时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法。

C.上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值；

D.评估人员应在评估报告中说明所用评估方法和结论，并申明该评估结果应随市场价格变动而予以调整。

E.应当强调指出，不论按什么方法评估，已上市债券的评估值一般不应高于证券交易所公布的同种债券的卖出价。

【正确答案】 ABCDE

6.股权投资中直接投资评估的说法正确的有（ ）

A. 该项直接投资明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的，按零值计算。

B. 直接投资由于投资比重不同，可以分为全资投资、控股投资和非控股投资。

C. 对于直接投资的全资企业,应对被投资企业进行整体评估，评估全资企业的净资产额的价值，全资企业的净资产额，即为对该企业直接投资的评估值。

D. 控股企业应按企业股权比例计算应分得的净资产额，即为对该企业投资的评估值。

E. 对于全资投资和控股投资，如果被投资企业经过评估，净资产额为零，或为负值时，对该企业的直接投资的评估值为零值。

F. 对非控股的直接投资, 一般应采用收益法进行评估;对投资份额很小，或直接投资发生时间不长，被投资企业资产账实基本相符的，则可根据核实后的被评估企业经过注册会计师审计的资产负债表上的净资产数额，再根据投资方应占的份额确定评估值。

【正确答案】 ABCDEF

7.下列关于资产评估报告中 “评估基准日后的调整事项”有关说法正确的有（ ）。

A.写明评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则。

B.资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。

C.若资产价值类型发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

D.如果评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调整方法简单、易于掌握时，应予以说明，提醒委托方在资产实际作价时，进行相应调整。

【正确答案】 ABCD

8.按存在形态的不同而分类的四种类型流动资产的评估方法选择说法正确的是（ ）

A.对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法

B.对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算

C.对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估

D.在特定情况下，也可以采用历史成本作为评估值。

E.用成本法评估流动资产时，无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗(实体性损耗)的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估

【正确答案】 ABCDE

9.关于设备核查说法正确的有：（ ）

A. 设备核查方式有两种：逐项清查和抽样核查

B. 逐项清查风险小，但工作量大

C. 抽样核查可提高工作效率，但是有抽样风险

D. 随机抽样是抽样核查原理

【正确答案】 ABCD

10. 建筑物功能性贬值的原因有：（ ）

A. 建筑物用途与强度不合理（相对于所占土地的最佳使用而言的）

B. 建筑物的设计和结构不合理

C. 建筑物的装修与总体功能不协调

D. 建筑物的设备配备与总体不协调

【正确答案】 ABCD

三、简答题。

1.简述资产评估的特点

【正确答案】

一般来说,资产评估具有以下特点:

1、现实性；现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一野战的资产实际状况对资产进行的评定估算。交税评估的现实性表现在以下三个方面：

①资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。

②以现实状况为基础反映未来。

③现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。

2、市场性；

资产评估是服务于市场的流动，在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对交税价值作出评定估算的报告，并且，这一估算和报告结果必须接受市场检验。

3、预测性；

资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。

4、公正性；

公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。

5、咨询性。

咨询性是指资产评估结论是为资产精力提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

考生应该依据教材中的内容进行相应的展开。

2.简述资产评估方法之间的关系（资产评估方法之间的联系以及市场法与成本法的区别）

【正确答案】 资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是相互关联的。研究资产评估方法的特点，并分析比较各种方法之间的联系和区别，对于选择资产评估方法具有重要意义。

（一）资产评估方法之间的联系

从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是猁令人信服的可靠的评估价值。成本的市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现的本金化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法呻分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现的本金化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现的本金化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已

（二）市场法与成本法的区别

资产评估过程中，市场法和成本法往往容易混淆。区别市场法的成本法具有重要的理论的实践意义。两种方法的区别表现如下。

1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要买者角度，即以购建某项资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价值来确定。

2、市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要利用被评估资产的原始成本的原始资料。

4、成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。

3.如何企业整体资产评估的范围（一般范围和具体范围）

【正确答案】 (1)企业整体资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：

①是企业资产范围的界定；（企业整体评估的一般范围）

②是企业有效资产的界定。（企业整体评估的具体范围）

(2)企业整体资产评估的一般范围

①这是从法的角度，从产权的方面来界定企业评估的资产范围。

②从产权的角度，企业评估的范围应该是企业的全部资产。

包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权权力所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股子公司中的投资部分。

③在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：

Ⅰ企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。

Ⅱ企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。

Ⅲ涉及国有资产的企业评估，可参照其评估立项书中划定的范围。

⑶企业整体资产评估的具体范围时。应注意以下两点：

①对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估的资产范围。（待定产权）

②在产权界定范围内，若企业中明显地存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组，重新界定企业评估的具体范围，以避免造成委托人的权益损失（企业资产重组）。

企业的资产重组主要有两种形式：

Ⅰ、是“资产剥离”

即将企业中的闲置资产、无效资产在进行企业评估之前剥离出去，不列入企业评估的范围内

Ⅱ、是对企业生产经营能力的“填平补齐”

即针对企业生产经营中，主要是生产工艺中影响企业生产经营能力的薄弱环节，进行必要的改进以保证企业整个生产工艺的协调和平衡，使企业形成一个完整的生产能力及获利能力的载体。不论是“‘‘资产剥离”，还是“填平补齐”，都应以企业正常的设计生产经营能力为限，不可以人为地缩小或扩大企业的生产经营能力和获利能力。

【答案解析】 参见教材269-270

4.简述资产评估报告的编制的基本要求和步骤。

【正确答案】 编写资产评估报告需要清楚表达评估结果，并辅之以充分的依据说明，目的是明确资产评估机构的义务和责任，规避评估风险。根据上述内容，编写资产评估报告时应遵循如下基本要求：

1、实事求是；

2、内容全面、准确而简练；

3、报告要及时。

为达到这些要求，评估人员还应按下列步骤进行评估报告的编制：

1、评估资料的分类整理；

2、评估资料的分析讨论；

3、评估资料的汇总的评估报告的编排；

4、评估报告先由项目经理（或负责人）审核，再报评估机构经理（负责人）审核签发，必要时组织有关专家会审。注：考生应相应的展开。

5.资产评估的工作原则有哪些？做简单的介绍

【正确答案】 资产评估的原则上调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：

（一）独立性原则，独立性原则要求在交税评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三者立场。

（二）客观性原则，客观性原则是指评估结果应以充分的事实为依据。

（三）科学性原则，科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，特定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

（四）专业性原则，专业性原则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。

【答案解析】 KP16-18

四、计算题。

1.1、某企业将某资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：

该资产账面原值270万元，净值108万，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧20年。经调查分析确定：按市场现在材料价格和工资费用水平，新购建相同结构的资产的全部费用支出为480万元。经调查原始材料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间是50400小时。经专业人员勘查计算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类资产相比，每年多支出运营成本3万元（该企业所得税率33%，假定折现率为10%）

根据以上资料，采用成本法对该资产进行评估。

【正确答案】 ：（1）计算资产利用率：

资产利用率=50400/57600×100%=87.5%

(2) 确定成新率

成新率=8/（20×87.5%+8）×100%=31.37%

(3) 确定功能性贬值

功能性贬值=3×(1-33%)×(P/A,10%,8)=2.01×5.3349=10.72（万元）

(4) 由此可计算评估值

评估值=480×31.37%-10.72=139.856（万元）

2.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为8％，评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建筑物的价值。

【正确答案】 根据题意：

(1)计算房地合一状态下的总收入：

总收入=3000×12=36000(元)

(2)总费用=7600(元)

注意：如果题目分项告诉各项费用，计算的时候要注意这里并不包含折旧费用

(3)计算总收益：

总收益=36000-7600=28400(元)

(4)计算土地收益：

土地收益=1000×300×7％=21000(元)

(5)计算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元)

(6)建筑物折旧率=1／25×100％=4％

注意：折旧年限是建筑物的剩余使用年限

(7)建筑物价格=7400÷{(8％＋+4％)×[1-1／(1＋+12％)25]}=61667×0.9412=58041(元)

【答案解析】 注意：这里折现值用的折现率是还原率加上折旧率。

3.某市某区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元(整幢出租)，订约日期为1995年1月，建筑物已经使用10年，假设建筑物的还原利率为10％，耐用年限为60年，土地还原利率为8％。试评估本例房屋基地在1997年1月的非有限期土地价格，及有限期为50年的土地价格。

相关已知条件如下：该被评估房地产的年租金应为780元／平方米；房产税按租金收入的12％计算，管理费以年租金的3％计算；修缮费以房屋现值的1.5％计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年；保险费以房屋现值的3‰计算；租金损失准备金以半月租金收入；土地使用税以每年每平方米2元计算。

【正确答案】 (1)计算总收入年租金总收入=780×510=397800(元)

(2)计算年总费用

①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为：397800×12％=47736(元)

②管理费以年租金的3％计算：397800×3％=11934(元)

③修缮费以房屋现值的1.5％计算。根据实地勘察，该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元／平方米，年折旧率为2％，已经过年数为10年。

房屋现值为：800×510-800×510×2％×10=408000-81600=326400(元)

修缮费为：326400×1.50％=4896(元)

④保险费以房屋现值的3‰计算：326400×3‰=979.2(元)

⑤房屋折旧费：800×510×2％=8160(元)

⑥租金损失准备金以半月租金收入计为：397800／24=16575(元)

⑦土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)

⑧年总费用=47736+11934+4896+979.2+8160+16575+720=91000.2(元)

(3)计算总收益。

本例房地产的总收益为：397800-91000.2=306799.8(元)

(4)求取土地纯收益。

①房屋纯收益为：326400×10％=32640(元)

②土地纯收益＝总收益一房屋纯收益=306799.8-32640 =274159.8(元)

(5)求取非有限期土地价格。

土地总价=274159.8÷8％=3426997.5(元)

每平方米地价=3426997.5÷360=9519.44(元)

(6)求取50年使用权土地价格。

土地总价=274159.8×〔1-(1＋8%)-30〕/8%=3426997.5×(1-0.0213)=3426997.5×0.9787=3354002.45(元)

土地单价=3345002.45÷360=9316.67(元)。

五、综合题。

1.待评地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照，交易实例有关情况见下表

项目

A

B

C

待估对象

坐落

略

略

略

略

所处地区

繁华区

非繁华区

非繁华区

繁华区

地用性质

商业

商业

商业

商业

土地类型

空地

空地

空地

空地

项目

A

B

C

待估对象

价

格

总价

25.2万元

49万元

43.5万元

　

单价

1500元／m2 

1400元／m2 

1450元／m2 

　

交易日期

1996.10

1996.12

1997.1

1997.5

面积

168 m2 

350 m2 

300 m2 

600 m2 

形状

长方形

长方形

长方形

长方形

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

较好

较好

较好

交通通讯状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限

35年

30年

35年

30年

已知以下条件：

(1)交易情况正常；

(2)1996年10月以来，土地价格平均每月上涨1％；

(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断(见下表)；

项目

B

分值

C

分值

自然条件

相同

10

相同

10

社会环境

相同

10

相同

10

街道条件

稍差

8

相同

10

繁华程度

稍差

7

稍差

7

交通便捷度

稍差

8

稍差

8

规划限制

相同

10

相同

10

交通管制

相同

10

相同

10

离公交车站

稍远

7

相同

10

交通流量

稍少

8

稍少

8

周围环境

较差

8

相同

10

注：比较标准以待估地块的各区域因素为标准，即待估地块的区域因素分值为100。 (4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％；(5)折现率为8％。

【正确答案】 (1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

(2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107／100=1.07

交易实例B交易时间修正系数=105／100=1.05

交易实例C交易时间修正系数=104／100=1.04

(3)进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需作区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数=100／86=1.163

交易实例C区域因素修正系数：100／93=1.075

①关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充

分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

②土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下(假定折现率为8％)．

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1＋8%)-30〕/〔1-(1＋8%)-35〕=0.9659

③个别因素修正系数

交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

交易实例B的个别修正系数=1.03

交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659＝0.995

(5)计算待估土地初步价格。

A：1500×1×1.07×1×0.995=1597(元／平方米)

B：1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元／平方米)

C：1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元／平方米)

(6)采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)／3=1657(元／平方米)

待估地块总价评估值=1657×600=994200元。

因此，这一地块的评估值为994200元

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