房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

　　调查对象：桂林临桂新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。

　　调查目的：通过对临桂新城区房地产市场的调查，为资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。

　　调查内容：

　　一、摘要

　　目前临桂新城区规划面积107平方公里，人口40万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着奥林匹克花园、金水湾、山水凤凰城、远辰国际文化新等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之临桂中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，临桂中心区即将成为桂林的又一个居住中心。

　　二、城区规划背景（桂林新城：未来桂林的城市副中心）

　　临桂新城区其定位为桂林未来的桂林市新的政治、经济、文化、商务中心和工业、物流、商贸基地。该区域规划总面积107平方公里，临桂新区到2015年应完成13。96平方公里的建城区目标，人口达到15万；到2025年应完成47。63平方公里的新城区目标，人口规模为40万人。临桂新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的桂林的城市副中心，充分发挥其桂林城市副中心的优势，分担桂林主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。

　　临桂新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了机场路、万福路西延长线、桂雁路、临苏路和临雁路大道等主要交通道路。其中，临桂新城规划道路骨架为“三横、五纵、两环”，创业大厦、飞扬国际大厦、新中路新建工程、山水大道新建工程、西城大道景观工程、文化产业建设项目、“一馆两院”、桂林市职业教育中心学校临桂分校、临桂县中等职业学校、桂林医学院临桂校区新校区等总投资超过25亿元的项目集中开工，掀起了新桂林建设的高潮。新中路的两岸布置为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。西城大道春可赏花，夏季绿树成荫，秋可观叶，冬浴暖阳。根据规划，临桂新城区空间环境特色可概括为：主要工作是完成市民中心片区修建性详细规划，规模为1。5至2平方公里。主要包括：行政办公区、商业商务区、会展中心、信息中心、市民办事大厅、展览馆、文化宫等修建性规划。同时完成临桂新区环水系修建性规划，通过新区补水工程，将沙塘河、蔡塘河、兰塘河、太平河沟通联接起来，满足将来游船通航的需要。

　　三、已建成或在建楼盘：

　　1、桂林奥林匹克花园：由桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司开发，奥林匹克花园位于西城区世纪东路中段，桂林奥林匹克花园以总占地1091。5亩、总建筑面积近160万平方米、规划入住人口约为3万人的浩大规模。情景洋房、花园洋房、小高层、高层、别墅等。主要以二居91平米、三居128—130平方米、四居150平方米为主，楼盘均价3600元/㎡。规划的30万平方米的商业区集五星级宾馆、大型购物商场、大型体验式美食城、环湖千人歌剧院、大型儿童反斗城、多功能国际会展厅等于一体建设有奥林匹克文化广场、奥林匹克运动城、体适能检测中心、湖滨会所、体育会所、半山会所以及奥林匹克小学、两所双语双幼儿园等。91路公交车终点站，交通比较便捷。

　　2、金水湾：由桂林正通房地产开发有限责任公司开发，位于金水路与机场路交汇处，总建筑面积达25万平方米。社区景致优美、400米康河穿流而过。社区内的配套设施完善：健康直饮水、金水湾社区图书馆、桂林中国画院陈列馆、金水湾幼儿园、金水湾四星级大饭店等，所有的配套都是为业主营造境界之上的人文生活。公交车公交车直达社区，交通比较便捷。

　　3、山水凤凰城：由临桂山水凤凰城房地产开发有限公司与桂林一品堂联合开发，位于桂林临桂大学北路，规划面积1320亩总建筑面积102139平方米，户型以别墅、小高层、高层为主，建筑风格以欧式、现代简约、中式风格为主，主力户型为250—380平方米的别墅。设有游泳池、网球场、门球场、篮球场、医院等多个配套设施。北距机场路约500米，距桂林市区仅15分钟车程，北近桂柳高速等高速公路，交通便捷。

　　4、远辰国际文化新城：由桂林远辰地产开发有限公司开发，位于桂林市临桂新区西城北路东侧，总建筑面积约60万平方米。有80㎡的两房至130㎡的三房、120㎡～170㎡的楼中楼户型售价3400元/㎡（建面）。有BLOCK时尚商业街区、3000平方米的大型演艺广场、国际商务中心、国际商务公寓、游泳池、幼儿园、小学、山体公园和半山泛会所，以及各种丰富的社区健身器材。公交车可到达项目周边。

　　五、长岛16区：由广西长岛房地产有限公司/广西恒龙实业股份有限公司开发，位于桂林市临桂县城世纪大道北侧，总用地面积约280亩。项目为集别墅、低层洋房、多层公寓为一体的复合型景观社区，临桂中学，首都师大附中在项目附近，四面黄龙山、神山、同月山、金鸡山环抱项目，楼盘售价3200元/㎡。88路，89路公车经过项目附近。

　　六、调查定论

　　从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，临桂房地产主要开发商在参与打造桂林新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业2010年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的奥林匹克花园、山水凤凰城最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来临桂新城区的房地产市场还将持续走高。

　　“桂林山水甲天下”，800年来一直作为点评桂林山水景色的不朽名句。“建设桂林国家旅游综合改革试验区”，2009年底《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》，再次让桂林这座国际著名旅游城市成为世界关注的焦点。按照国家在旅游综合改革方面已经初步构建的“一省（云南省国家旅游综合改革发展试验区）一岛（海南国际旅游岛）一市（桂林国家旅游综合改革试验区）”格局，桂林经济和房地产的发展将迎来一个新的春天。相比于海南三亚、山东青岛、福建厦门等其它国际知名旅游城市动辄过万的房价，2010年4月份桂林每平米仅4600多元的房价绝对有巨大升值的空间，桂林房产升值前景不可估量！而临桂的每平米仅3000多元的房价可谓绝对的洼地，临桂房产升值前景更不可估量！桂林房地产的消费群体定位应该是高端消费群体，产品质量定位必须是高品质产品。就是要依托桂林得天独厚的山水自然环境、宜人的气候条件、深厚的历史文化底蕴以及日益凸显的交通区位优势，放眼全国，走房地产外销的路子。要高品位、高标准、高质量做好楼盘的规划设计和建设。要做出甲天下的楼盘，与甲天下的桂林山水相匹配，以吸引世人的目光。因此，临桂房产升值前景是绝对不可估量！

　　套房子是普通工薪家庭期望的价位。

　　10、购房资金选择银行贷款的家庭有4成多

　　在家庭购房资金来源上，有42。9%的家庭选择银行贷款。其中，30至40岁的人居多，占46。7%。这部分家庭储蓄尚不充裕，但观念超前，乐于接受贷款消费这一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月还款额在100元以下的居多，占91。8%。

　　小结：

　　l居民现住房所有权多为个人所有；

　　l现住房面积以40—60平米的两房为主；在将来的购房中有31。6%人选择二房，经济的面积更贴和市场需求；

　　l房屋环境、价格、户型结构是购房考虑的主要因素；

　　l10万元是普通大众能够支付的最高房价；

　　●选银行贷款的家庭所占比例大。

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