上海有限产权经济适用住房效应分析经济学论文

上海有限产权经济适用住房效应分析经济学论文

　　上海实施的是拥有“有限产权”的经济适用住房制度。

　　我们认为,该制度的社会效应不仅在于解决住房困难问题，更是促进社会公平、和谐，增强城市持续发展动力的重大举措。

　　一、住房保障目标要兼顾保障对象支付能力的提高住房保障制度的基本目标是，帮助缺乏住房支付能力的家庭解决住房困难，满足基本居住需求。住房保障对象首先是住房困难，其次是收入较低和住房支付能力不足，不能通过市场解决住房困难。住房保障制度的综合目标是，既能解决保障对象眼前的住房困难，又能帮助其提高住房支付能力，标本兼治，使保障对象在享受住房保障期间，社会的和谐。

　　所以，住房保障制度不同于生活、医疗等保障，不仅要解决眼前问题，更要解决长期支付能力问题，在一定程度甚至要起到“二次分配”的作用。

　　二、拥有保障住房“产权”有助于积累住房支付能力解决住房困难有许多方法，如租金补贴、提供低价租赁住房，供应限价房、经济适用住房等。理论上，这几种方法都可以使保障对象在享受政策期间积累财富，到一定年限退出保障，但哪种政策更有效、更持续、保障对象更能接受，这就必须和当地经济社会背景结合起来考虑。

　　先租住保障性住房，到条件好时再购买或租赁商品住April 2011 29逐步积累和提高住房支付能力，在条件具备时能够进入市场，改善住房条件。这样的制度才是全面的、可持续、有生命力的。

　　从国际上多数国家的实践看，如果多数的保障对象没能在有效的“上升”通道中退出住房保障体系，长期居住在保障性住房，势必产生以下几个后果：一是进入保障性住房中的群体越来越大，社会管理难度增加，住房的投资和运营压力越来越大；二是随着时间推移，越来越多的保障性住房（特别是租赁型住房）年久失修，居住质量越来越差；三是由于住房财产的缺失，社会分化日益加重，中低收入家庭的心态越来越差。这都不利于住房保障的可持续和社会的和谐。所以，世界上许多国家都将促进“居者有其屋”作为追求目标。如新加坡实施的“居者有其屋计划”，英国于上世纪70年代后开始致力于住房的“私有化”，美国的金融政策支持使住房自有率持续提高，我国香港地区几十年来采取“鼓励居民自置居所”的政策，等等，都是和住房保障目标结合起来，旨在促进住房保障的可持续，房，通常被认为是最理想的方式。但这种方式需要一个地区的房价比较稳定，预期房价不会出现明显的上涨，房价收入比基本合理，居民收入提高后可以承受市场化商品住房价格。我国有不少地区和城市适合采用这种方式。相反，如果一个地区的房价上涨幅度高于收入增长速度，房价收入比失衡，居民的收入和积蓄远远赶不上住房价格的上涨，甚至积累的收入在不断缩水，那仅仅依靠租赁型保障型住房，还是难以提高住房困难家庭未来住房的支付能力，即使是给予低租金的优惠，恐怕也无济于事。

　　现实中，贫富差距不仅来源于收入的差距，也来源于财富的增值保值。如果一个普通家庭只有收入积累，没有更好的投资渠道，没有与房价相对应的财富积累，将很难买得起住房。“无恒产者则无恒心”。更多有知识、有能力的年青人将会选择离开。因此，通过提供有产权的保障性住房，使之不仅通过收入的积累，同时通过住房财产的保值增值，提高日后改善住房条件的支付能力，是一个非常有效的手段。三、“有限产权”及其收益分配符合经济规律客观地说，如果保障家庭购买的产权型保障住房不能获得增值回报，就没有购买的积极性。但如果对保障性住房的使用和收益分配没有限制，也不能保证其用于最需要的家庭，还会产生过度的“利益输送”，影响社会接受度。

　　经济适用住房实行“有限产权”，由购房人和政府按其“出资额”不同拥有相应的产权，体现了“谁投资谁受益”的原则。经济适用住房低于市场化商品住房价格的部分不是简单“让渡”给购房人，而是政府拥有部分产权；

　　当经济适用住房上市时，政府按其产权份额回收投资并获得相应的收益。即保障对象购买经济适用住房时，由于购房价格仅占住房准市场价格的70%，则该购房人只能拥有70%的产权，其余30%是政府土地投入等价值形成的产权，由政府拥有。将来购房人出售房屋时，他只能按其70%份额获得出售价款，其余的归政府所有。

　　为增强经济适用住房的保障功能，减少短期投资性，上海对“有限产权”进行了多方面限制：一是产权收益的限制，购房人得到的只是其投资的收益，这种投资和其他投资一样，将面对市场风险。二是年限的限制，5年内不得上市，使经济适用住房不是用于短期投资，将面对时间风险。三是使用上的限制，购房人只能自住，不得将住房用于出租，将面对机会风险。这些限制体现了经济适用住房用于解决住房困难的功能。

　　当然，政府的“利益输送”是有限的，相对于商品住房而言，本来由开发商获得的市场利润，现在更多地让渡给了购房人，这是一种社会再分配手段。一是用行政手段将开发商的超额利润转移到中低收入家庭，是一种支持；

　　二是这部分利润由于经济适用住房的多种限制，将来是否实现仍面临不确定性；三是这种支持主要是一种机会“给予”，希望购房对象将来能退出保障进入市场。四是这种机会“给予”是有限的，是一次性的，一个家庭只有一次机会。

　　如果经济适用住房由保障对象长期居住，说明这部分家庭没有能力通过市场改善自己的住房条件。保障对象通过购买取得这部分住房产权，属于“自助”行为；政府将其名下产权的“使用权”让渡给保障对象，属于“帮助”行为。相对于建设租赁型保障住房给这些家庭长期居住而言，政府投资和管理的成本都低，而且保障家庭拥有产权住房后顾之忧少，更能安居乐业，所以是一个“双赢”的制度安排，在经济学上是一个“帕累托改进”。

　　四、经济适用住房“有限产权”符合上海实际情况一方面，上海的实际情况是房价高、购房困难，没有住房基础的购房更困难，因住房而引起的财富两极分化在加剧。通过“有限产权”经济适用住房兼顾到保障对象住房支付能力的积累，可以实现住房保障制度的综合目标。

　　一是上海作为人才高地，更多的青年“白领”要在上海定居，需要有解决长期稳定居住的渠道；二是上海作为大城市，住房市场的资本化程度高，房价上涨压力较大，必须有一定比例的保障性产权房供应；三是通过出售经济适用住房，可以加快住房保障资金回笼，在短期内可供应更多的保障性住房。经济适用住房为无力在市场上购买住房的家庭，提供拥有“产权”的机会，为他们积累财富提供了机会，使他们将来能有能力、有机会进入市场，通过市场改善住房条件，使更多的上海居民迈入小康社会，让上海社会更和谐。

　　另一方面，上海土地资源紧缺，保障性住房循环使用的要求更加突出。“有限产权”经济适用住房可以形成循环使用的机制，提高保障性资源的配置效率。从法理上讲，由于经济适用住房是购房人与政府的共同财产，另一方有“优先受让权”，即当保障对象将来要出售经济适用住房时，政府有“优先回购”权，支付给保障对象的只是其产权份额的市场价格。政府回购经济适用住房后，可继续提供给符合条件的家庭作为保障性住房。由于经济适用住房只能自住，不能擅自出售、出借、出租等，经济适用住房就处于一个“半封闭”状态，可以长期作为保障性房源使用。

　　这种思路符合上海资源特点和实际，是一项可持续的制度设计。

　　上海前期的试点也证明这一制度的合理性。笔者走访了徐汇和闵行两区试点中的部分家庭，多数反映经济适用住房使他们圆了“住房梦”，通过解决住房困难，同时解决了生活中婚姻、就学、养老等许多实际困难，甚至家庭矛盾。虽然有许多人因准入条件较高而未能享受，但都表达了对这一制度的认可，认为经济适用住房给了最需要的家庭，使这些家庭对美好的城市生活更有了信心和动力。

　　当然，“有限产权”的经济适用住房制度是一个新生事物，也还有许多具体问题需要解决，有许多具体政策需要完善。包括如何保证经济适用住房资源的合理、公平配置；尽快推出经济适用住房“先租后售”政策，缓解当前购房压力，帮助实现购房梦；与其他住房保障政策的有效衔接；远期经济适用住房建设规划的研究，随着保障性住房数量的增加，保障性住房的使用、保障对象的退出并形成良性循环，保障性住房保有量与建设量趋于基本稳定等。

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