于存库诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷案
原告（反诉被告）：于存库，男，67岁，退休职工，住四川省广汉市雒城镇上东街。委托代理人：冉启发，四川省德阳市雒鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：董成斌，男，35岁，无业，住四川省广汉市雒城镇桂花街。
被告（反诉原告）：董成珍，女，42岁，工人，住四川省巴中市东城街。
委托代理人：杨军，四川省广汉市法律事务所法律工作者。
原告于存库因与被告董成斌、董成珍发生房屋买卖纠纷，向四川省广汉市人民法院提起诉讼，董成斌、董成珍同时反诉。
原告于存库诉称：原告按照与二被告签订的房屋买卖协议，在收到二被告交付的房价款并由二被告占用房屋后，曾依约多次找过二被告都未找到，致使至今仍未办理房屋产权转移变更登记手续。鉴于该房屋占用的土地是划拨土地，依法不能转让，且房屋产权仍未变更，请求确认原、被告之间的房屋买卖协议无效，判令二被告给原告返还房屋和占用该房期间收取的租金3.3万元，并负担本案诉讼费用。
二被告答辩并反诉称：被告已经按照与原告签订的房屋买卖协议履行了交付价款的义务，后因原告搬家不通知被告，导致与原告失去联系，致使该房屋的产权和土地使用权变更登记手续至今仍未办理。原告的违约行为，侵害了二被告合法权益，所诉房屋买卖协议无效的理由不能成立，协议应当继续履行。反诉请求判令原告给二被告支付违约金5000元，赔偿二被告的其他损失，并承担办理该房屋的占用土地的使用权变更登记义务。按照协议的约定，土地使用权出让金应当由原告缴纳。
四川省广汉市人民法院经审理查明：
1997年12月11日，原告于存库与被告董成斌、董成珍签订了一份房屋买卖协议，约定：坐落在广汉市雒城镇桂花街103幢10——11轴底层的门面营业房一间，是于存库私有财产，现由杨军租用；在征求杨军同意后，于存库现将此房作价12.2万元卖给董成斌、董成珍；房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由于存库负担；税金及过户费，由董成斌、董成珍负担；公证费双方各负担一半；房屋出卖后，原租赁协议继续有效；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。
12月11日，双方办理了房屋买卖协议的公证手续。同日，被告董成斌、董成珍付给原告于存库现金12.2万元，于存库出具收条后将房屋交给董成斌、董成珍。董成斌、董成珍以出租人身份，继续出租该房至今。
涉案房屋是1993年9月原告于存库从广汉市建设开发总公司购买的商品房。该房屋占用的土地，是划拨取得。广汉市土地管理部门证实，广汉市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。在于存库和被告董成斌、董成珍办理房屋买卖协议的公证时，于存库尚未取得该房屋占用土地的使用权证。办理公证手续10日后，于存库以自己的名义取得了面积为8.30平方米的划拨土地使用权证。由于双方当事人在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以至失去联系，该房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。1999年3月2日，董成斌、董成珍单方到房屋行政管理部门申请办理房屋产权变更登记手续时，因于存库阻止，未能办成。
上述事实，有房屋买卖协议、公证书、现金收条、划拨土地使用权证等书证和证人证言、双方当事人陈述证实。
四川省广汉市人民法院认为：
《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”坐落在广汉市雒城镇桂花街103幢10——11轴底层的门面营业房一间，是原告于存库的私有财产。该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。于存库通过与被告董成斌、董成珍签订协议转让房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。
《中华人民共和国
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