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转租中的若干法律问题
案例简介:甲与乙签订租房合同,甲将一店面房租给乙经营茶庄,租赁期自1996年1月15日至2001年1月14日,第一年租金2万元,以后每年递增10%,等等。签约后双方各自履行了义务,乙添置设备,领取营业执照后进行经营,至1998年9月8日,乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙,时间一年,至1999年9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元,支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定,房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清,丙直接上交给甲,等等。甲对乙、丙转租赁协议认可,并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租,甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙,要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意,乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲,应认定丙对甲负有交付租金的义务,从而免除乙向甲交付租金的义务,故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据,判决驳回诉讼请求。二审认为,乙与丙在乙租赁期内订立转租协议,该转租行为得到出租方甲的同意,故应认定出租人(甲)与转租人(乙)双方对转租期内的租金支付等重新作了约定,故甲无权再向乙主张转租期间的租金,维持一审判决。
该案涉及以下几个问题:
1.转租与租赁权的让与之区别;
2. 出租人请求权的行使;
3. 乙是否已退出租赁关系,对丙未支付租金的义务承担什么责任。
法理探析:
我们先从转租和租赁权让与说起,大多数国家将其与转租一同加以规定,我国《合同法》没有规定。因此有人主张适用转租的规定,也有人认为可以适用《民法通则》第91条的规定和《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准,在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与,而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断,而应根据合同债务转让的规定来确认,即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的,应当经债务人同意。
转租与租赁权的让与区别主要有:其一,从法律性质来分析,转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同,租赁权让与为承租人法律地位的转让,往往表现为租赁债权的转让,实践中往往与营业财产一并转止,往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二,从当事人之间法律关系分析,转租后转租人仍享有租赁权,并未退出原租赁关系,同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同,在承租人让与租赁权时,承租人于转让租赁权之后,退出租赁关系,第三人代其位,成为租赁合同的当事人。其三,从法律关系的内容分析,转租中,次承租人对于(转租人)支付的是租金,一般分期进行;租赁权让与,受让人对于作为转让人的承租人,一般须一次性给付对价;转租中,两个租赁合同的条件可以不同,租赁权的让与中,受让人承受出让人的地位。
从上述案例分析,乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲,且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让,似乎是一种租赁权的让与,但甲与乙之间的租赁合同并未终止,租赁期间并未终结,乙并未从与甲之间的租赁关系中退出,因而,丙没有取代己的地位,丙与乙之间只是转租关系,而不是租赁权让与。但该案的争议问团是,乙、丙之间关于租金支付方式的约定,由于甲的事前认可,是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定,是三方的重新约定,故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为,一审、二审的认定,是典型的形而上学,是舍本求末,没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径,因而是值得研究商讨的。显然,关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定,只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款,这一条款并没有改变该转租协议的性质,作为承租人(转租人)己仍然承担着因丙而应负责
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