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转租中的若干法律问题
案例简介：甲与乙签订租房合同，甲将一店面房租给乙经营茶庄，租赁期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2万元，以后每年递增10％，等等。签约后双方各自履行了义务，乙添置设备，领取营业执照后进行经营，至1998年9月8日，乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙，时间一年，至1999年9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元，支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交给甲，等等。甲对乙、丙转租赁协议认可，并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租，甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙，要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意，乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲，应认定丙对甲负有交付租金的义务，从而免除乙向甲交付租金的义务，故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据，判决驳回诉讼请求。二审认为，乙与丙在乙租赁期内订立转租协议，该转租行为得到出租方甲的同意，故应认定出租人（甲）与转租人（乙）双方对转租期内的租金支付等重新作了约定，故甲无权再向乙主张转租期间的租金，维持一审判决。
该案涉及以下几个问题：
1.转租与租赁权的让与之区别；
2. 出租人请求权的行使；
3. 乙是否已退出租赁关系，对丙未支付租金的义务承担什么责任。
法理探析：
我们先从转租和租赁权让与说起，大多数国家将其与转租一同加以规定，我国《合同法》没有规定。因此有人主张适用转租的规定，也有人认为可以适用《民法通则》第91条的规定和《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准，在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断，而应根据合同债务转让的规定来确认，即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的，应当经债务人同意。
转租与租赁权的让与区别主要有：其一，从法律性质来分析，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，租赁权让与为承租人法律地位的转让，往往表现为租赁债权的转让，实践中往往与营业财产一并转止，往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二，从当事人之间法律关系分析，转租后转租人仍享有租赁权，并未退出原租赁关系，同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。其三，从法律关系的内容分析，转租中，次承租人对于（转租人）支付的是租金，一般分期进行；租赁权让与，受让人对于作为转让人的承租人，一般须一次性给付对价；转租中，两个租赁合同的条件可以不同，租赁权的让与中，受让人承受出让人的地位。
从上述案例分析，乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲，且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让，似乎是一种租赁权的让与，但甲与乙之间的租赁合同并未终止，租赁期间并未终结，乙并未从与甲之间的租赁关系中退出，因而，丙没有取代己的地位，丙与乙之间只是转租关系，而不是租赁权让与。但该案的争议问团是，乙、丙之间关于租金支付方式的约定，由于甲的事前认可，是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定，是三方的重新约定，故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为，一审、二审的认定，是典型的形而上学，是舍本求末，没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径，因而是值得研究商讨的。显然，关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定，只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款，这一条款并没有改变该转租协议的性质，作为承租人（转租人）己仍然承担着因丙而应负责
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