出卖人无权处分买受人能否取得该房屋所有权

出卖人无权处分买受人能否取得该房屋所有权

　　案情：某县弋江镇居民吴某在县城拥有一套三室一厅的房子。1994年7月，吴某之子与李某成婚，吴某就将该房给儿子居住。2003年8月，吴某之子因车祸死亡。同年10月，李某伪造了吴某的赠与文书，将该房归到自己名下，并办理了相关的产权变更登记手续。同年11月10日，李某找到张某，提出愿以5万元出售该房屋，并向张某出示了产权证。同年11月底，李某收到了张某交付的房款后，将房屋交给了张某，并到房管局办理了产权变更手续。吴某知道此事后，认为李某根本无权处分该房产，遂诉至法院，请求确认李某与张某之间的房屋转让协议无效。

　　分歧：对于本案，有两种不同的处理意见：

　　第一种意见认为，李某采取欺诈手段在房管部门办理了产权变更手续，该行为显然是违法的。该房屋的实际产权人仍是吴某，因此李某无权转让该房屋，其与张某订立的买卖协议是无效的。

　　第二种意见认为，李某取得产权的方式虽是违法的，但由于张某在购买该房屋时是善意无过失的，因此，张某可基于物权的公信原则获得该房屋的所有权。

　　点评：笔者同意第二种意见，理由如下：

　　本案涉及到一个物权法的基本原则，即公信原则。所谓公信，是指一旦当事人变更物权时依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权事实上并不存在或有瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。具体来说，公信原则表现为两方面的內容：第一，登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人。这就是说，一方面，是对某种物权存在或不存在的信赖。如果当事人通过合同设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。第二，凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的內容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。当然，公信原则的适用也有一些例外，即公信原则不适用于恶意的第三人。如果相对人在从事交易时知道或应当知道交易的另一方当事人并不是真正的权利人，而还与其进行交易，那么该交易行为则不能得到法律的保护。

　　就本案而言，李某取得产权的方式虽然是违法的，但作为买受人的张某而言，在不知情的情况下，他只能相信产权登记所记载的权利人是真正的权利人，并与之进行交易。其购买房屋的行为是善意且无过失的。因此，笔者认为，从保护善意第三人及维护交易次序的目的出发，张某应该基于物权的公信原则取得该房屋的所有权。对吴某而言，则只能要求李某赔偿因其无权处分而给自己造成的损失，而不能请求法院确认该转让房屋的行为无效，并要求张某返还房屋。

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