住宅楼加层引发诉讼 业主争产权为何败诉
位于上海市临平北路上的金殿苑小区1号楼原规划设计为24层的住宅楼，可建成后却莫名其妙地多出了一层，变成了25层。原来，房产商在施工中擅自更改规划，从中插建了一层楼面。当这一暗藏的玄机被暴露后，业主们在愤愤不平之余，将一纸诉状递到法院，要求确认加层楼面的产权归全体业主所有。然而，业主们的这一要求却没能得到法院支持。日前，上海市二中院终审判决驳回金殿苑业主委员会的上诉，维持原判。
1999年9月，金殿苑小区建成。次年1月，上海华凉房产开发经营有限公司取得金殿苑商品房的产权证。其中明确1号楼共24层，134套住宅。随后购置房产的业主纷纷入住。 2002年4月，金殿苑业主委员会成立后，1号楼的业主们向业主委员会反映，在这幢楼的2层和3层之间，又多出了2Ｅ层，这层楼面有3套住房计236平方米，早在2001年就被开发商以有使用权而出租给了他人。
由于2Ｅ楼层的增建，开发商自始至终未经业主同意，擅自压缩住宅层高和使用面积，且多出的3套住房既没有分摊公用面积，也没有缴纳维修基金。为此，业主们认为开发商的这一做法侵害了他们的合法权益，要求将2Ｅ层住房的产权归全体业主所有。
受业主委员会委托，金殿苑业主委员会出面找开发商华凉公司论理，然而华凉公司已于2002年注销。而当业主委员会找到华凉公司注销时的债权、债务承接人上海包运房地产有限责任公司时，业主们的要求当即遭到拒绝。鉴此，业主委员会将包运房地产公司告上法庭。
经查明，华凉公司因在金殿苑1号楼擅自加层，曾被上海市虹口区规划局处以罚款，后规划局又补发了工程规划许可证。
在法院一审期间，金殿苑业主委员会因不服虹口区规划局的这一行政行为，另行提起行政诉讼。虽然虹口区规划局补发许可证的行政行为被法院判决撤销，但是，金殿苑业主委员会要求确认加层产权归业主所有的诉讼请求，却未能得到一审法院的支持。金殿苑业主委员会不服，便向市二中院提起上诉。
今年1月11日，上海市二中院开庭审理了此案。在庭审中，包运公司辩称，系争房屋是由华凉公司出资建造和销售的，而金殿苑业主委员会并未出资，产权应属于包运公司所有。华凉公司在不改变整幢大楼框架结构和外观的前提下，在楼房内部的第二层增加一层楼板，在向有关部门补办了手续后，将2Ｅ层房屋作为使用权房销售，并不违反法律规定。即使此举违法，也应由行政部门处罚，但2Ｅ层房屋产权不应属于金殿苑业主委员会所有。金殿苑业主所购买的房屋完全符合产证上的要求，并不构成任何侵权。
法院经审理后认为，民法理论将合法取得财产所有权的方式分为原始取得和继受取得。所谓原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。本案系争的三套房屋由包运公司建造，是包运公司通过自己的生产劳动所创造的劳动产品，因此金殿苑业主委员会的诉请显然不符合原始取得的法律特征。所谓继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人处取得对某项财产的所有权，该方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件。根据本案查明的事实，包运公司尚且未能依照法律规定取得所有权，又没有将所有权转移的表示，因此金殿苑业主委员会的诉请亦不符合继受取得的法律特征。由于金殿苑业主委员会的主张没有法律依据，故法院不予支持。
至于金殿苑业主委员会在上诉中提及的因插层而可能产生的公用面积分摊及维修基金缴纳问题，由于不属本案处理范围，法院认为金殿苑业主委员会可另行依法获得权利。
新华网·梁宗 刘丹
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