北京写字楼供过于求 市场呈现六大特征

2004年北京写字楼供过于求 市场呈现六大特征

　　据北京娱乐信报报道，从北京市整体市场来看，今年年初写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升，开始缓步增长。但总体而言，写字楼市场供应量较大，虽然今年内资、外资公司对写字楼的需求正处于一个逐步放大的过程，但总体需求有限，目前市场供过于求的局面仍然存在。综合多家代理行的统计数据，2004年北京写字楼市场呈现出以下几个特征：

　　区域化特征明显：这两年，在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，南部商圈以总部基地为代表，上地商圈以富地大厦、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。根据世邦魏理仕今年一季度的统计，90%以上的2004-2007年完工的甲级写字楼均位于以上三个地区。是否坐落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。

　　供应量趋于平稳：受奥运影响，北京市写字楼市场供应量持续增加。3-5月份是今年写字楼供应的高峰期，平均新增供应量都在每月4-6个项目左右，平均每月近25万平方米。进入6月份，平均每月只有1-2个新增供应项目。

　　销售：总体来看，目前大面积成交依然不是很活跃，今后一两年内整体销售楼盘会继续增加。今年供销售的写字楼增长情况明显较供租赁的写字楼项目活跃，导致现有写字楼市场压力继续加大。而商住楼的低销售价格和较优惠的按揭条件直接对纯写字楼项目造成压力。在销售策略上，高品质写字楼为了能保证品质及形象，售价都保持在一个较高水准，个别项目甚至上调价格，尤其是在CBD及周边的项目。

　　租赁：空置率稳步下降，东部项目最受欢迎。一季度金融、保险及高科技公司带动新需求，空置率稳步下降，平均空置率由15.5%下降至13.2%.而二季度，写字楼租赁市场进入旺盛期，跨国及高科技公司扩充行为构成主要需求，优质项目租用率接近100%，平均空置率迅速回落至接近10%的水平，并由一个月前的13.2%下跌至11.8%.进入三季度，写字楼需求持续强劲，平均空置率维持于12%，北京东部写字楼仍然最受欢迎，三个分区市场空置率全数下跌，其中中央商务区平均空置率由13.7%大幅回落至5.4%。

　　绿色环保概念：基于去年SARS的影响，“绿色办公”的概念今年得以彻底体现。世纪财富中心为代表的在商务集中区域利用内部硬件配套以及环保建筑材料，以环保概念设计为要点来营造绿色环境的高标准纯写字楼正在悄然兴起，为甲级写字楼品质标准注入新的定义。

　　未来市场总体租金将会下调：租金下调是近些年以及未来几年整个写字楼市场的发展趋势。虽然越来越多的外资企业进入北京市场，以及少量高档写字楼租金有上升微调。

中新网·张翼

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