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抵押住房保险中的不公平问题探析
目前，本市各商业银行向个人发放购房贷款时，都要求借款人购买抵押住房保险，保险公司似乎已成为商业性购房贷款中不可或缺的第三方当事人。据了解，抵押住房保险年费率为千分之五（公积金贷款或组合贷款）和千分之七（纯商业性贷款），1992年至1999年底的八年中，本市公积金贷款和组合贷款（不包括纯商业贷款）借款人支付的保险费总额高达二亿三千四百万元。而八年中实际发生的理赔金额微乎其微，保险公司曾因一起火灾赔偿约八万元，另有不超过十起水管爆裂等小额理赔。笔者认为，这一奇怪现象并非偶然，而是现行保险机制设计上的不公平所致。下文拟在理清有关当事人之间的法律关系基础上，剖析该险种存在的不公平问题及其产生的原因，并就其前景谈一点想法。
一、购房人、银行和保险公司之间的法律关系。
购房人与银行之间，一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利，并承担偿还贷款本息的义务；另一方面有抵押合同关系（在文书格式上，可以与借款合同合并），银行作为抵押权人有权在借款人违约的情况下依法处分抵押房屋，并就处分价款优先获得清偿。购房人与保险公司之间存在保险合同关系，购房人承担支付保险费的义务，同时享有获得保险金赔偿的权利。
银行与保险公司之间没有直接的法律关系，但抵押物灭失、毁损所获得的保险金、赔偿金依法受抵押权效力的支配，因此，银行可以在两种情况下获得保险金：（1）若借款人发生逾期还款后发生了保险事故，银行可以直接对保险公司行使赔偿请求权，并在抵押所担保的债权范围内就抵押房屋的保险金优先受偿。（2）若保险事故发生后，借款人出现逾期还款，银行可以事先与借款人约定将抵押期间取得的保险金提存，继续作为偿还贷款的抵押，从而保留对保险金的控制权，避免被借款人挪作他用。
但从现行的抵押住房保险单来看，其中直接规定“第一受益人为放贷银行”，即银行在任何情况下都将作为保险金的优先受益对象，即便某借款人正常履行还款义务，也必须先将保险金支付给银行。这就混淆了贷款、抵押和保险三层法律关系，也不符合财产险中投保人（即房屋所有人）应当作为受益人的原则。
二、抵押住房保险存在的不公平问题。
（一）银行将订立保险合同作为发放贷款的强制性附加条件。
我国保险法明确规定，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。而在住房贷款活动中，保险已经成为贷款的附加条件，借款人不投保，就无法取得银行贷款。银行采取变相强制投保的做法显然违背了保险自愿的法律原则。
值得注意的是，贷款银行往往与保险公司建立保险代办关系，保险事故越少，银行获得的收益就越多，据说一般的代理分成比例为保险费的5-30%，这样，银行获得的保险代理利益应当在4700万元左右，保险公司实得保费收入为1.88亿元左右。笔者认为，导致银行强制借款人投保的决定性因素，正是其获得的上述附加利益。
（二）银行要求购房人购买的保险金额大于其债权利益。
保险金额，是投保人和保险人在保险单中载明的，保险人承担赔偿义务的最高限额，也就是确定保险费的标准，与保险当事人的权利义务关系密切。鉴于银行对抵押住房保险金行使优先受偿权的范围，限于抵押所担保的贷款金额（一般不足房屋价格的80%），剩余部分的保险金归投保人所有，因此，银行要求借款人必须投保的保险金额也应以债权利益为限。由于抵押住房保
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