浅论重复预售纠纷的处理
[内容摘要] 最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对重复预售纠纷的处理作了规定，但这些规定并不完善。重复预售纠纷的情形比较复杂，处理此类纠纷的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力，具体可分为三种类型。
[关键词] 重复预售纠纷，预售登记，产权登记，请求，效力
所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第8条第2项、第9条第3项、第10条对重复预售纠纷的处理作了规定，但这些规定并不完善，其并未考虑预售登记、产权登记以及当事人主观过错等因素对纠纷处理的影响，因此这些规定不能完全解决处理此类纠纷的法律适用问题。重复预售纠纷的情形比较复杂，处理此类纠纷的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型：
一、两次预售均未办理预售登记。
因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。因债权不具有排他性，就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，[1]故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。最高人民法院于1995年12月27日出台的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）第27条前一句式规定应认定后一预售合同无效，则是与债权平等原则相违背的。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。[2]
一般情况下，法院可根据出卖人的选择判决支持任一买受人履行合同的请求。如果一律按出卖人的选择进行判决，则在实践中会产生判决难以执行，不利于交易的稳定与安全的问题。因此有必要对出卖人的选择权加以限制，即不按照出卖人对交易对象的选择进行判决，而是根据预售行为所具有的特殊因素，判决支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
如果根据出卖人的选择或预售行为所具有的特殊因素判决支持前买受人履行合同的请求，此时对后买受人权利的保护则要区别其为预购行为是否善意，《解释》第9条第3项对此并未具体区分。后买受人如属善意，则其可依《解释》第9条第3项的规定以出卖人欺诈为由请求撤销合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任；如属恶意，即其明知前一预售合同的存在而仍同出卖人订立合同，则其仅能请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，而不能请求出卖人承担惩罚性赔偿责任。如果根据出卖人的选择或预售行为所具有的特殊因素判决支持后买受人履行合同的请求，前买受人则可根据《解释》第8条第2 项的规定请求解除合同、返还已付购房款及其利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚
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