土地上的权利群论纲

土地上的权利群论纲

　　「内容提要」本文作者认为物权的重心为不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权。因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群，处理适当上述关系，尤其是协调好权利之间的效力冲突，既是物权法内部和谐性的需要，也是一定社会理念的体现和对立法技巧的检验，因而，制定我国物权法必须重视这个问题。

　　一、土地上的权利类型

　　（一）土地所有权

　　土地上的权利首推土地所有权，在我国包括国家土地所有权和集体土地所有权。从中派生出以下权利：

　　（二）国有土地使用权

　　国有土地使用权，其目的为权利人进行房地产开发建设，其客体为国有土地的地表，其存续期限为70年、50年、40年不等，其取得方式在目前多为行政划拨，但正倡导和推行有偿出让和转让的方式，并扩大其适用范围。通过出让、转让方式而取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押，不必征得出让人的同意。以行政划拨方式取得的国有土地使用权，原则上不允许转让；若转让，须报有批准权的人民政府批准，并应由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　（三）宅基地使用权

　　宅基地使用权，其目的为公民建造住房，其客体为集体所有或国有土地的地表，其取得方式为申请—审批—登记发证，该权永久存续。按照我国现行法的规定，宅基地使用权不许转让、抵押，但允许继承。如果因地上房屋的买卖而转让宅基地使用权，那么转让人不得再申请取得宅基地使用权。

　　（四）土地承包经营权

　　土地承包经营权，其目的为用于农林牧渔生产经营，其客体为集体所有或国有土地的地表，其存续期限为45年，其取得方式为农业承包合同。该权在过去不允许转让、抵押等，只允许转包，现在则是经发包方同意可以转包、转让、入股、互换，以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。

　　（五）“四荒”土地使用权

　　近年来，在许多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”的现象，竞买人通过拍卖取得“四荒”土地使用权。这种使用权亦以农林牧渔生产经营为目的，以集体所有或国有的“四荒”地表为客体，其存续期限几十年，有的长达近百年，其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租，并且不必征得拍卖人的同意。这种“四荒”土地使用权仅仅被省、自治区的地方法规或地方规章所承认，尚未被全国人大常委会通过的法律认可，按严格的物权法定主义衡量，算不上物权，但可发生债权效力。由于该权富有生命力，效益显著，很受欢迎，亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。

　　（六）矿产资源所有权

　　矿产资源附存于土地之中，在物理上成为土地的组成部分，似应得出矿产资源连同其依附的土地作为土地所有权的客体，土地所有权当然包含矿产资源所有权的结论。英美等国家的立法确实采纳了这种观点。但因矿产资源具有不可再生性，大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益，故为了有效利用矿产资源，包括中国在内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家所有，不因其所依附的土地所有权不同而改变。这样，矿产资源所有权就成为独立于土地所有权的物权。

　　（七）矿业权

　　所谓矿业权，是指探采人依法在已登记的特定矿区内勘探、开采一定的矿产资源，取得矿产品，排除他人干涉的权利。其中，勘探一定的矿产资源之权，叫做探矿权；开采一定的矿产资源，取得矿产品之权，称为采矿权。矿业权系直接支配特定矿区内的矿产资源及相关地下部分，并排除他人干涉之权，具有排他效力、优先效力、追及效力，故为物权。但它的客体是存在于矿区内的具体未特定的矿产资源，具有未特定性，这与一般物权关于特定性的要求不同，于是被称为准物权〔2〕。所谓矿业权客体的未特定性，其一表现在，探矿权场合，矿产资源在登记的矿区内可能并不存在；其二表现在，勘探工作进行到一定阶段时，矿区的面积应随着缩减，把未勘探的矿产资源的权利归还给国家，使有勘探能力者获得归还部分的矿地使用权和勘探权。这一性质与矿业权客体的复合性密切相关。所谓矿业权客体的复合性，是指

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