房地产论文
现如今，大家都有写论文的经历，对论文很是熟悉吧，论文的类型很多，包括学年论文、毕业论文、学位论文、科技论文、成果论文等。相信写论文是一个让许多人都头痛的问题，以下是小编收集整理的房地产论文，希望对大家有所帮助。
房地产论文1
【摘要】随着国家经济的迅速发展，房地产市场经济在其中所占比重也逐渐壮大起来，发挥的作用亦愈来愈大，这得益与财政税收政策的积极推动。本文通过对财政税收政策的分析，明确了税收政策对我国房地产市场经济的影响，并对促进我国房地产市场经济的积极发展影响，提出了优化策略，以期为促进我国房地产市场经济更好、更快地发展提供一定的帮助，同时对我国积极的财政税收政策改革提供一些参考借鉴。
【关键词】财政税收政策；房地产市场经济；概述；影响；策略
前言
随着国家经济调控与市场经济的不断调节，房地产行业向着更健康的发现发展，更为社会发展以及人们生活水平的提高做出了突出的贡献。现阶段，在全球经济一体化的大背景下，房地产市场经济面临着前所未有有的机遇与挑战，需要国家有利的财政税收政策进行调控与引导，才能够在激烈的市场竞争中处于优势地位。在市场经济条件下，供需关系影响着房价的稳定，只有不断地完善房地产税收政策，才能更好地促进理性消费，防止房地产市场出现泡沫，扰乱社会正常秩序。因此，基于财政税收政策对房地产市场经济影响的研究，对房地产行业乃至国民经济健康发展有着积极的现实意义。
1财政税收政策的概述
众所周知，财政政策是国家整个经济政策的重要组成部分，它是国家对经济进行宏观调控的主要手段，税收政策作为整个财政政策中收入政策的主要组成部分，是国家为了实现其职能按照法律预先规定的标准，强制的、无偿的取得财政收入的一种手段[1]。财政税收政策不仅能够影响人们的收入，还能影响物品和生产要素，更能影响激励机制和行为方式，税收的变动对国民收入的变动具有收缩性力量，当增加政府税收时，就会抑制总需求从而减少国民收入，反之则刺激总需求增加国民收入。财政税收政策本身具有自动稳定作用，在经济萧条时，以减少税收来防止个人消费和企业投资的过度下降，阻止经济的衰退，在经济过热时，则反之。财政税收政策对市场经济的影响非常广泛，不仅是财政收入的重要来源，只有取得财政收入，才能给经济发展提供必要的公共商品，建立正常的生产关系，为社会经济发展创造良好的'环境；还对社会生产、分配、交换和消费直接产生影响，对房地产市场经济亦是如此。
2财政税收政策对房地产市场经济的影响
2.1有利于房价的稳定，消费的理性化与科学化
从当前的抢矿分析，我国房价涨势较明显，与居民收入严重不符，有些人为了投资，不断地买入，再加上开发商的不断炒作，使得房地产供需失去平衡，更让人们的消费不理智。政府通过财政税收政策的调整，加强房地产市场信贷资金实际回收工作力度，加大资金回笼，增加市场商品量，刺激房地产市场，降低房地产价格，来引导房地产向更健康方向发展；提高居民收入，刺激需求量不断降低的房地产市场，搞活房地产市场经济[2]。财政税收政策的落实，细化了房地产发展的相关规范，对于满足标准的房地产商给予一定的税收优惠，以此来调动其调控的积极性，使得过于膨胀的房地产市场趋于谨慎，积极引导消费者树立理性的消费观念，科学地进行消费，保障房地产经济长期稳定的发展。
2.2有利于实现利益分配的公平性
土地作为房地产市场经济发展的基础，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的经济价值，土地在我国实施公有制，居民所拥有的只是使用权，这也是其利益分配受到极大的关注的主要原因。在房地产市场经济中，完善土地财政税收政策，能够使土地多次增值后的征税更加公平合理化，不仅购买土地的房地产开发商收益，同时也能够增加国家财政收入，对房地产经济发展体现公平性具有重大意义。
2.3有利于房地产市场经济建立规范的政策与制度
我国是法治国家，法律是保障一切发展有序进行的根本，尤其对于较为混乱的房地产市场，法律、法规的重要性可想而知。财政税收政策帮助房地产市场经济完善了相关的税法政策，健全了相关的运行制度，不仅规范了市场秩序，还使房地产市场经济发展有法可依、有章可循。在房地产市场经济中，房地产开发阶段存在着一定的利益矛盾，房地产投入市场中又存在投机行为，这些都必须要有严格的法律与制度进行规范，完善的房地产税收政策的落实，才能够保障消费者以及其他开发商的利益，才能够保障国家的利益不受影响。
3优化我国房地产市场积极发展的有效策略
3.1完善房地产税收政策，保证供需平衡
在房地产市场经济发展中，相关部门应该在实践中不断总结经验教训，根据我国财政税收大政策，依据房地产市场发展自身的特点，完善房地产税收政策，保证房地产的供应量充足，维护市场的供需平衡。在实施房地产政策时，要有针对性，对于房地产市场价格偏高的地区，应降低土地交易税以及二手商品房的交易税，以此来调节土地交易量，增加房屋供应量，提高二手土地转让税率[3]，打击市场上不良行为，降低降低房价以保障房地产市场经济的健康发展；针对短期内二手房卖方，应该增加其税收费用，以此来打击投机行为，避免投机资金注入到房地场市场经济中，以此哄抬房价，扰乱市场经济发展秩序；针对房地产市场价格偏低的地区，尽量减少土地的售卖，与此同时降低房屋交易税，实施一些鼓励措施减免房地产开发商以及买房的税费，刺激并搞活房地产市场，提升房地产的销量，带动当地的经济快速发展。
3.2严厉打击房地产商场上的不良投机行为
在我国房地产市场经济中，存在着大量的不良投机现象，这也是使得房产价格与供需平衡产生矛盾的原因之一，投机行为就是囤积或垄断某一地区的土地或者房地产，以低进高出的形式进行买卖，获取高额的利润，这一行为对房地产市场经济的发展非常不利，不仅造成房价飞速上将，还可能带来泡沫经济，使得经济不向前发展，反而倒退。利用财政税收政策，提高土地重复转让的税费，限制土地的重复转让，以此来达到转让土地获利的行为；针对房地产的投机行为，应降低一手房的税费，减免持有环节的税费，满足居民的刚性需求，提高二套以上购房的交易税，适当增加持有环节税费，增加二手房专用税费，严厉打击利用房产进行炒作牟取利益，保障房地产市场经济正常有序发展。
3.3健全房地产市场监管机制
房地产在市场经济下，有自动调节的功能，但要想让其更稳、更快地向前发展，就需要国家对其进行有效地调控，以期规范市场的发展。可以利用财政税收政策中的物业税来进行调节规范，对于不同群体实施区别税费待遇，必要情况下可以减免税费，以满足购房者的需求[4]。还可以强化产权登记制度，明确土地利用情况，整合土地资源利用率，实施两证合一的政策，避免违法交易的发生给买房带来的经济损失，监察一切违规行为，形成规范的市场管理机制，提升房地产市场的管理质量与效率。
4结束语
房地产业作为我国经济发展的重要产业，对社会的进步以及人民生活质量的提高有着重要的影响，财政税收政策在房地产市场经济中的影响非常巨大，不仅使其实现了较好的转型发展，更为国民经济的增长做出了巨大贡献。财政税收政策在我国房地产市场经济中，有些地方还存在不足，需要社会各界共同努力来完善好、落实好，更应在实践中总结经验教训，加大科学研究力度，使税收政策引导好居民的消费，增加房地产供应量，满足社会经济发展的需要，促进房地产市场经济在我国更稳定地长期发展下去。
参考文献
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[4]张俊.房地产税收制度对山西省房地产市场的影响研究[D].太原理工大学，20xx.
房地产论文2
引言
房地产市场营销主要是生产力发展以及商品经济发达的必然产物，房地产市场营销的组成部分主要有经营商以及营销人员和开发商等几个重要部分所构成。房地产企业在实际的销售环节所面临的问题比较突出，营销管理在当前的市场激烈竞争下面临着重大的挑战，而营销渠道的重要性程度也随着市场竞争不断的加强，这对房地产企业的健康成长就有着很大的影响。所以在当前的房地产营销发展下要能够充分的对其理论加强研究，这样才能更好的指导实践的科学合理化的发展。
一、房地产营销渠道以及发展阶段分析
1. 房地产营销渠道主要内涵分析
对于当前的房地产市场的快速发展背景下，房地产的企业要能够注重营销渠道的应用，要能从传统的被动营销理念当中解放出来。营销渠道主要是产品从生产者向终端使用者中转移的过程并通过中间环节所连接成的发展路径。结合房地产的特征以及单个楼盘特性进行针对性的构建灵活营销渠道这对开发商而言在目标市场上就能够有效实现销售数量的最大化，从而来获得更多的利润，这样才能够在激烈竞争的市场当中占据发展的优势[1].对于房地产的营销渠道而言，完整的渠道主要由层级结构以及广度结构和宽度结构几个类型所组成。
2. 房地产营销重要发展阶段分析
房地产营销渠道的发展过程中经历了几个重要的阶段，在建设观念阶段处在计划经济的大背景下，这一时期只有房地产这一简单概念，在住宅建设标准层面是通过政府进行统一化制定的。房地产走向了市场化的阶段，一些大的项目开发意识还是停在计划经济 ,在市场调研以及消费者的需求调查层面相对比较缺乏，这一时期是楼盘观念的阶段。在房地产的推销观念的发展阶段，一些开发商为能够将楼盘空置及泡沫现象等问题得以有效解决，就开始主动的进行房地产推销，但是在推销过程中仍是停留在销售策划以及广告策划层面[2].
再者，到了准营销的发展阶段，在这一过程中消费者在居住条件上有了更高的要求，房地产市场供应量得到了增加，从而在需求层面就逐渐的降低，所以房地产商就要按照用户为中心的方式增加楼盘的卖点，这就逐渐的将楼盘的品质得到了有效提升，而开发的成本层面也因此得到了增加。房地产整合营销的发展阶段，要求在营销的活动能够整体和协调发展，成为当前房地产营销的新的营销形式。
二、房地产营销渠道的方式以及房地产营销市场发展现状分析
1. 房地产营销渠道的方式分析
从当前我国的房地产营销渠道的方式发展层面来看，有几个渠道方式，即加盟连锁店的房地产营销渠道、多家代理房地产营销渠道、区域独家代理房地产营销渠道以及全国总经销房地产营销渠道这几种类型。其中在加盟连锁店房地产营销渠道层面房地产企业对房地产分销商的覆盖度得到了有效渗透，并把产品销售分给了不同房地产分销商。还有的企业是结合产品特征以及在各地进行设立连锁总部，在各大城市进行设立连锁店，这样能够将终端以及消费者得到细分，在销售的环节上就得到了有效减少[3].多家代理的.房地产营销渠道，这一渠道方式主要是在选择两家及以上代理商并结合不同布点销售形成的销售结构，这一销售渠道方式在覆盖面上比较广泛，并且有着比较强的渗透性。
另外，区域独家的房地产营销渠道是在产销双方平等互利基础上并在一定协议下形成的，这一模式最为显着的优点就是在区域内能够实现协调统一的管理，并且在价格层面也能得到有效控制，效率层面也相对较高。除此之外，全国总经销房地产营销渠道，这也是在产销双方平等互利上在签订协议形式下所形成的。这一模式的主要优点就是能够在全国范围内实现协调的运作和管理，从运营的效率层面来说有了很大程度的提升。
2. 房地产营销市场发展的现状分析
纵观 20xx 年上半年，宏观经济方面，20xx 年我国一季度GDP 同比增长 7% 增速 6 年来新低，创 20xx 年二季度以来历史新低；一季度固定资产投资增速为 13.5%（ 同期基建设施投资增速为23.1%,房地产开发投资同比增速为 8.5% ），房地产开发首次跌破10%,达到历史新低，房地产的深度调整已经拖累了 GDP.对于当前我国的房地产市场的发展情况来看，在房地产的价格层面上涨的比较迅速，国家在这一方面虽然出台了相应的政策来对这一问题进行抑制，但是从总体上来看房价还处在高位阶段。房地产的供给结构性的矛盾比较突出，这样在高价位以及大套型的商品房供应的总量商就相对比较大，一些中小户型的商品房供应就出现了不足的状况，从而也就导致了供给结构以及需求结构之间的不协调问题。另外在保障性住房的体系建设层面还比较落后，这些方面的发展问题对房地产营销市场的健康发展就会产生相应的影响[4].
当前我国的房地产营销市场的发展过程中还有着诸多层面存在着问题有待解决，这些问题主要体现在营销渠道之间的有着较大的冲突性。在同一分销渠道上不同的层次上的利害冲突方面比较突出，由于信誉以及促销和价格等层面的原因所致。同一分销渠道商的同一层次公司间有着较为突出的利害冲突，在这一层面所产生的问题原因是服务因素以及价格因素和道德因素所致。
除此之外，房地产的中间商的相关问题比较突出，主要体现在房地产的中间商在发展过程中较为缓慢，整体的人员素质和有待进一步提升，这样对房地产的销售企业就必然会带来很大的不利。由于竞争压力相对比较大，在这样的发展趋势下通过合理化的方式对房地产进行销售就有着其必要性。
三、房地产营销渠道的影响因素及战略优化策略探究
1. 房地产营销渠道的影响因素分析
通过实际的分析能够发现，对房地产营销渠道产生影响的因素是多方面的，其中在市场营销环境层面比较突出，在这一过程中房地产企业对市场环境是不能有效控制的，这是宏观因素的影响。市场销售环境在急剧变化过程中必然就会对房地产营销渠道的选择造成影响，例如在分散低密度的市场中渠道中间商作用就会比较突出。
而从微观环境的影响因素来看房地产企业和周边活动共同组成。而在竞争对手的影响因素层面，在产品市场中渠道战略就要求着企业选择和竞争对手相同以及相近的营销渠道，而在另一些行业以及产品市场当中，企业间的竞争又有着另一方面的营销渠道战略[5].渠道的成员变量影响因素在这一方面要能够对渠道成员的可获得性以及使用渠道成员的成本等方面的因素。另外从房地产企业自身的影响因素的情况来看，房地产企业自身的实力因素层面，是管理的经验以及财务实力等，最后有产品的特征。其中在管理经验层面是比较重要的影响因素，在这一方面可在内部组织方面建立属于自己的营销渠道，还要能够和企业文化保持一致性。
2. 房地产营销渠道的战略优化策略探究
第一，对房地产营销渠道战略的优化要从多方面进行考虑，从产业战略的设计上来看要能够是全过程的，主要有营销渠道的优化以及修正。从房地产营销渠道的结构设计流程层面来看主要有识别渠道设计决策需要，建立和协调分销目标，明确具体的分销任务，开发可选择的渠道结构，评价影响渠道结构的变量，选择最优化的渠道等[6].营销渠道要能够是有限网络系统，还要能够对渠道的结构实施详细化的分析，这就要能够认识到组成营销渠道的开放性系统。对于当前能够开发的渠道要按照渠道的长度以及宽度和广度作为依据。
第二，针对房地产的营销渠道的开发来说，要能采用当前最新的营销渠道，当前的网络技术不断蓬勃发展下，要能够加强网络营销渠道的应用。这主要是通过现代化的电子商务手段在互联网下来实现的房产的租赁能，通过网络化的房地产营销渠道能够将营销的成本得以有效降低，可以全天候以及零距离便捷的进行沟通，这对房地产企业的无形资产增加就比较有利，并能有效的消除房地产销售地域性的限制。通过房地产的网络营销方式能够将房地产的特质得到有效呈现，能够立体化的将房地产的全景向客户进行展示 [7].
第三，对于房地产的营销渠道中跨地区的销售层面，由于当前的房地产行业的发展中有着较大的竞争力么诸多的房地产企业就将目标瞄向了全国的市场进行寻求跨地区的销售。这就说明了地区外的房地产市场的发掘潜力还比较大，为能够将销售的成本得以有效降低以及对房地产的销售速度得到有效加快，就能够委托市场所在地的代理商进行销售。这一销售渠道下就能够将房地产企业的品牌形象得到了有效宣传，同时对各地房地产的市场信息也能够得到有效获取，这样就为房地产在未来的发展中提供了前进的动力，在这一销售渠道下所取得的市场销量还是比较客观的。
第四，对于中间商组织营销渠道房地产开发商能够选择子集的销售部门以及产品，将其和营销战略的目标发展相一致。在营销渠道应用中，对两个层面要注意即专业化与劳动分工，和关联效率。房地产是比较复杂化的产业，在项目生命周期层面也涉及到选址以及规划设计等诸多内容[8].而中间商组织的专业性就表现在营销的功能层面能够得以有效实现，同时也能够对房地产的商品价值得到有效实现，从而就能够有效保障了房地产开发公司的效益。另外从关联效率层面分析来看主要为实现营销目标实施的谈判程度，中间商运用的愈多在关联的效率层面就会愈高。
第五，对房地产营销渠道战略探索过程中要能够对品牌策略得到充分重视，而房地产品牌是房地产企业在房地产开发经营过程中进行有计划和有目的的设计以及塑造的，使得房地产企业的形象以及服务水平统一体。品牌作为房地产产品的一个重要象征，实施品牌战略对房地产企业的利润提升有着积极促进作用，并能够对房地产企业开展品牌拓展也有着积极的作用，对房地产企业的融资能力提升也比较哟里，在对风险的抵御以及树立房地产企业的形象等诸多层面都有着重要意义[9].所以要能在营销渠道的探索中要能够充分的重视品牌形象的塑造这一问题。
四、结语
总而言之，当前我国的房地产行业的发展正处在兴盛阶段，所以在营销渠道的多样化实施上要能保障其科学性。房地产营销的属性和其他的商品相比还存在着很大的差异性，房地产企业是独立的经济实体，在营销过程中只有掌握最新的营销方式才能够在激烈的竞争中获得发展的优势，也只有将社会营销理念得以贯穿才能够为房地产企业树立良好形象，从而促进企业的健康长久发展。此次主要就房地产营销渠道的类型方式以及发展现状和战略优化策略进行了相应分析，希望对实际发展有所裨益。
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房地产论文3
【摘要】随着经济发展的需要和国家的宏观调控政策的不断颁布与实施。我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了,房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式,使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己企业的特点来调整自己的经营与管理体制。整合所有的资源,制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的`运用。
由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5 整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
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房地产论文4
1.低碳经济的发展会增加房地产业的成本
由于受制于技术发展水平的制约，我国低碳技术水平不高，在当前房地产发展过程中，如果广泛应用低碳技术，则会导致房地产成本増加。这不仅需要房地产业在投入雄厚的资金来进行技术研发。同时低碳经济的发展，可以有效地代替传统的能源，这就决定了在低碳技术的研发使用上具有高成本的特点，在房地产开发中应用低碳技术，会导致建筑成本大幅度提高。特别是当前房地产业主要以中小规模为主，在发展过程中资金并不充足，这也导致无法广泛的应用低碳技术。
2.低碳经济的发展会抬高房价
在当前房地产行业中，如果要走低碳经济发展的道路，这就需要加大对新型技术和能源的研发，这样房地产业势必会以低碳来对建筑中能源和材料的优越性进行宣传，并以此来提高房价。在房地产建设过程中应用低碳技术，房屋质量必然会有所提升，高质量的房子价格也会随之增加。所以在低碳经济发展下极易导致房价抬高。
3.低碳经济短期对房地产发展起抑制作用
房地产行业的发展离不开充足的能源供应，不仅能源用量较大，而且能耗也较高，特别是房地产业具有较高的排碳量。在低碳经济背景下，如果没有充足的能源供应，那么必然会对房地产业的发展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地产发展政策
当前经济环境较为复杂，而且经济发展具有较强的不确定性。在这种情况下，如果没有完善的低碳地产发展政策，那么低碳房地产的发展必然会产生较多的问题，如缺乏完善的法律法规，会导致违法行为增加，而低碳模式的房地产发展过程中，由于犯罪成本较低，而低碳模式下房地产利润较髙，从而导致犯罪率较高，而且房地产价格还会出现虚假等情况。所以在当前低碳经济背景下，房地产发展过程中需要加快各项政策及法律法规的完善。
2.倡导绿色环保
在当前低碳经济环境下，房地产业低碳的实现，需要加快在材料和技术上的创新，利用绿色环保材料来有效地代替高能耗的材料，实现材料的绿色环保。利用新型材料作为房地产的保温隔热材料，在达到良好保温效果的同时，也能够实现隔热目的，房屋保温隔热效果较好的情况下，对煤炭的需求量也会降低，确保达到环保的目的。近年来，我国科学技术的快速发展，各种新技术不断涌现出来，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技术上并不十分成熟，还需要加大研究的力度。另外，还要在当前房地产建设过程中，还需要加大对太阳能和地热能的应用，充分地利用绿色、环保材料来降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、环保、绿色的房屋建筑。
3.提高环保意识
在全社会中加强对低碳环保的宣传和教育力度，提高全民的环保意识，使人们在生产和生活中都能够黯较强的低碳意识，养成使用节能减扫隹产品的习惯’加快人们思想和生活的方式的转变，引导人们绿色生活和健康生活，以便于为低碳房产经济的发展奠定良好的基础o
低碳经济背景K房地产经济管理创新发展相关措施：
1.健全法律法规控制排碳量
最近几年来房地产产业在我国发展很快，法律法规的健全能够让房地产经济更加健康的发展’但是我国对于房地产经济的管理不是很全面，并且存在很多问题，首先就是法律制度不够完善，对低碳经济房产的排碳量没有严格控制，对于一些没有按照规定经营的房产商处罚力度不够。
2.低碳前提下对企业成本的控制在低碳经济背景下’房地产建筑过程中多
会使用环保型材料和技术，这样房地产的成本必然会提高，所以在房地产建筑过程中，需要做好成本的控制。在施工过程中尽量应用新型技术，有效地降低污染物的排放。所使用的绿色环保材料在使用过程中能够有效地避免材料浪费的现象发生，科学对房地产建筑的前期成本进行有效控制，并制定具体的制度加以约束。
3.低碳前提下策划房地产业发展目标我国体制不断变革，而且速度越来越快，对
于房地产企业经济结构和发展的'方式都要有相应变化，并爾房勺要求麵放低.耗能低，因此国家要对经济结构进行充分分析，为低碳背景下房地产如何纖发展做出策划，对于房地产
低碳经济下发展出现的问题和困难予以指导和扶持，让房地产业能够平稳发展，降低由于低碳经济而对房地产业造成的经济影响程度。
4.低碳背景房地产经济管理体制的完善原本房地产的发展就有很多问题，而目前
提倡的低碳经济对房地产发展影响更大，问题也就越来越多，而房地产市场环境也愈来愈复杂，如果还是依赖于原有的简单的政策来对房地产经济进行管理，那么显然很难见到效果，因此低碳经济的前提下，国家要对房地产市场环境和企业本身的问题进行分析，制定一些列规章制度，对房地产的经济做出指导，不断完善低碳背景下房地产经济管理体制，确保房地产在低碳经济下稳步发展。
5.低碳背景下地产财税政策的完善在低碳经济背景下，房地产业的发展需要加大资金的投入量，这也导致投资风险增加。因此国家需要出台相关的政策来加大对房地产业低碳发展的支持力度，可以通过征收污染税及降低其他税收等措施来加快推动房地产业向低碳经济方向的发展。
结束语
随着能源紧缺现象的日益严竣，低碳经济已成各行业发展的主要趋势。在低碳经济背景下，房地产业的发展能够有效地实现能耗降低，尽可能地减少污染，努力提高节能环保意识，有效地推动房地产业低碳的发展进程。当前我国房地产行业的低碳发展过程中还存在较多的问题，所以需要在房地产经济管理工作上进行不断创新，在加快推动房地产经济快速发展的基础上，有效地对居民生活的环境质量进行改善，确保经济和环境的和谐发展。
房地产论文5
投资性房地产及界定
投资性房地产为规范企业投资性房地产的行为,我国财政部在20xx年2月发布了《投资性房地产准则》,对投资性房地产的概念做了明确的界定。投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。主要包括房产和地产两方面的内容。由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体,因此,企业所拥有的只是土地的使用权。因此,在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物,其内容主要包括:已经出租给其他企业或者个人的土地使用权,其出租是指经营性的租赁,而不包含融资租赁。企业持有的闲置土地。在投资性房地产过程中,企业常常持有大量的闲置土地,以便在土地增值后转让获取利润。但是,由于企业只拥有土地的使用权,如果土地在一定时间内不进行开发,那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。已经出租给其他企业或者个人的建筑物。(二)投资性房地产的界定在投资性房地产界定的过程中,首先必须严格依据《投资性房地产准则》中关于投资性房地产的概念,其次要对和该项房地产相关联的经济利益是不是已经流入到企业中,第三要看该项房地产的成本是不是能够进行可靠的计量。
投资性房地产的会计核算问题
在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换,就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定:在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后,必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值,其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中;当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后,投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价,账面价值大于转换当天的公允价值,那么,其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中,如果账面价值大于公允价值,其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定:在计量过程中按照公允价值模式,对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销,要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础,原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定:企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时,应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中,也就是说收入要计入到奇特业务收入之中,相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。
投资性房地产会计核算问题的改进措施
在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施在投资性房地产转换核算过程中,同样都是账面价值与公允价值之间的差值,在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况,这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中,要想不再发生类似的问题,在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低,存在着多大的差额,都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中;账面价值和公允价值之间存在的差额,要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别,在会计核算过程中,有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目,这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化,确保会计信息可比、一致。
在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中问题的改进当整个房地产行业呈现蒸蒸日上的态势时,如果进行公允价值模式进行计量,对投资性房地产在资产负债表日进行重估的过程中,由于公允价值发生变化而产生的收益也要纳入利润总额,但是,这部分收益并没有产生相应的现金流量。由于房地产的价值比重特别大,在房地产的价格发生比较大的波动时,由房地产产生的利润空间就会呈现相当大的变化。这样就使企业操纵利润的空间相对放大,还对企业管理人员在解读财务报表以及企业盈利能力产生重大影响,进而对企业管理层的决策产生影响。正是因为这样,在公允价值发生变化的情况下,投资性房地产账面价值和公允价值间存在的差额应该同时计入到公允价值变动项目以及公允价值变动公积项目之中。这样做尽管会引发资产总额以及所有者的权益总额发生变动,但是这样做更加符合进行长期性的资产价值重估,从而使企业的`账面信息更准确、更真实、更可靠。
在投资性房地产被处置情况下会计核算中问题的改进和其他资产相比较,投资性房地产除了使用用途不相同,并没有什么没有本质上的不同。在持有期间,作为一种特殊的资产形式,投资性房地产和其他的资产核算存在着一定的区别。按照会计信息的重要性原则进行分析,投资性房地产的主要运行方式就是出租,出售、报废和损毁相对较少,并且其出售、报废、损毁在企业的经济活动中不是经常性的活动,因此。其处置的收益就不应当记入到收入之中。另外,在业务方式的比对上,出租和出售、报废、损毁存在着本质上的不同,其中出租是行使让渡资产的使用权,而出售、报废和损毁属于转移所有权或者退出使用。因此,在出售、报废和损毁净损益的处置上要按照哦其他资产相关账务的处理,利得的内容计入营业外的收入,损失的内容计入营业外的支出,这样就吻合了《投资性房地产准则》中关于收入和利得、费用和损失的规定。总之,随着我国市场经济的不断发展,在投资性房地产的会计核算过程中,还会出现新矛盾新问题,在这种情况下,我们必须认真分析这些新出现的矛盾和问题,将其放在市场经济大环境中进行考量,从而对相关法律法规进行修改,只有这样,才能保证企业的正当权益,才能确保投资性房地产会计核算更加准确,从而不断为企业提供真实、准确的会计信息,为企业制定正确决策服务。
房地产论文6
1房地产企业物资采购管理中存在的问题
房地产企业的物资采购包括咨询服务采购、工程采购、设备采购、材料采购等，其中材料采购和工程采购是主要内容。随着住宅产业化的发展，现场施工逐步弱化，工厂生产逐渐强化，材料采购成了物资采购的主体。从房地产企业物资采购的现状来看，还存在一些不足，严重影响了房地产企业管理的水平。
1.1物资采购成本较高
在房地产开发项目的工程造价中，建安成本约占总成本的60%～70%，物资采购直接影响开发项目的建造成本。目前，大部分房地产企业在物资采购中存在成本较高的情况，一是采购权分散，采购计划不完整，存在采购数量不成批量的现象，导致采购价格未达到最优;二是采购人员素质不一，对采购计划不能正确评估，存在人情采购、关系采购的问题，出现物资库存积压，增加了材料管理费用;三是采购管理结构不严谨，采购渠道单一，采购环节繁多，存在舍近求远的情况，加大了项目开发的总体成本。
1.2质量控制难度较大
房地产项目开发同施工材料密切相关，物资采购质量直接影响房地产工程质量，进而影响楼盘销售和企业利润，所以物资采购质量非常重要。在采购供应中，有些企业对供应商评估分析不足，导致部分采购物资不能完全达到质量标准和建筑标准，使得工程质量难以得到保障，因此，采购物资的验收检查环节不可缺少。对采购物资的质量控制不像对价格、交货期要求那么简单，操作难度很大，采购部门不可能全部把质量标准详细表述在合同中，更多在事后进行质量把关，这无形中加大了物资采购质量控制的难度。
1.3合作关系问题较多
房地产企业同物资供应商之间本应是一种战略合作伙伴关系，相互共享信息，联合生产和销售，合作降低成本，共同提高竞争力。但在现实中，房地产企业与物资供应商很难发展成“荣辱与共、不可分割”的合作关系，二者往往是临时性短期行为，合作关系并不紧密。同时在过程中经常消耗较长时间博弈各自利益和解决日常问题，对于长期的有计划的合作战略决策所花费的时间并不多，更多考虑眼前利益，这为物资采购管理带来了更多问题，也为物资采购质量控制埋下了一些隐患。
1.4成本管理意识较少
在房地产企业中普遍缺少完善的成本管理制度体系，多数员工缺少成本管理意识，认为成本管理是财务行为，缺乏全员参与的主动性。这种粗放的管理机制直接导致房地产企业的管理水平不高，主要表现为:注重项目成本的绝对发生额度，忽略整个项目开发经营的效率;注重项目建造成本控制，缺少项目各阶段成本的管理;注重项目大额支出监督，缺乏项目全面成本管理的意识。由于成本管理制度体系不完善，部分房地产企业员工存在出工不出力的现象，在实际操作中没有有效执行规章制度，以致物资采购质量得不到保证。
2提升房地产物资采购管理绩效的途径
面对激烈的市场竞争，房地产企业需要加强内部管理，明晰部门岗位职责，规范物资采购业务，优化物资采购流程，严控物资采购质量，有效控制项目开发成本，不断提升企业的核心竞争力。
2.1建立健全规章制度
建立健全规章制度是房地产企业开展物资采购管理工作的根本保证。在物资采购的过程中，由于规章制度缺位，可能会出现部分物资采购管理失控，造成一些不可弥补的质量问题，大大损耗房地产开发项目的利润空间。因此，学习借鉴国内外先进的管理理念和实践经验，并结合企业自身实际情况，建立健全物资采购管理相关的制度、标准和程序十分必要，能扎实推进物资采购管理绩效的提升。但是，规章制度毕竟是纸上之物，要使规章制度发挥作用，必须通过系统教育、日常教育树立全员成本管理的意识，必须通过效绩评价体系建设强化制度实施的'效能。在意识树立方面，应让每位员工明白成本可控，控制成本不只是财务部门的事情，更是全体员工的事情，需要全体人员共同参与。在效绩评价体系建设方面，应以企业盈利最大化为目标，在管理链条中做到全程可控，在部门之间形成相互制约监督机制，在全体员工中充分调动工作积极性，把成本管理渗透到项目开发的各个环节，从而更好地促进房地产企业持续发展。
2.2全面实行公开招标
在房地产项目开发中，实施物资采购公开招标，物资供应按进度分批配送十分重要。第一，公开招标选择优秀供应商，包括供应商的信誉度、生产能力、技术水平、管理水平、服务水平等方面的考量，采取与多家供应商合作完成物资采购计划的办法，这不仅能保障物资采购的品质，而且对项目正常生产起着决定作用。第二，强化管理监督供应商，供应商在利益驱动下更多考虑自身需求是正常的经济行为，因此通过合同条款和过程约束来加强物资质量监督和供应期限管理是必要的，可更好防止房地产企业利益受损。第三，与优秀供应商建立长期合作关系，房地产企业应同物资供应商建立长期合作的伙伴关系，保持稳定的业务往来，不断更新物资供应商的物资质量、价格、服务等信息，并适时向物资供应商反馈使用情况，这既有利于房地产企业根据物资价格和施工进度选择恰当的供应商，也有利于物资供应商及时掌握物资使用信息。因此，房地产企业与物资供应商之间保持良好的长期合作的战略关系，对双方的发展都有利。
2.3借助电商平台采购
如今，电子商务已经成行业发展的大势所趋，房地产企业也应跟上时代的脚步，充分利用电子商务平台进行物资采购管理。电商平台采购的优点主要有两点，一是规范物资采购过程，避免人为因素随意操作，大大提高工作效率;二是缩短空间距离，省时省钱，让决策更加高效。在房地产企业经营成本控制方面主要有三个方面的作用，一是降低物资供应商的商务成本，通过电商平台可使物资采购达到阳光透明的采购招标和方便快捷的供应投标，直接降低了物资供应商的商务成本，间接增加供应商对物资降价让利的意愿;二是降低物资采购工作费用成本，通过电商平台进行物资采购，可以便捷进行远程发标、投标、开标、评标和定标等工作，不仅能扩选供应商，提高物资采购的快速响应能力，而且能实现随用随提，大幅降低物资采购工作费用和管理成本;三是降低物资采购总成本，通过电商平台进行物资采购，可以开展战略性采购、联合采购、集中采购等活动，以规模性物资采购获取生产商或经销商更多的价格和服务优惠，直接降低房地产企业物资采购的总成本。
2.4全程负责采购任务
在房地产企业物资采购中，供应商选择对于采购产品的质量和服务至关重要。在物资采购中，通常采用流水线式采购模式，由项目部提供技术文件，由采购部编制招标文件并完成招标活动，最后交给工程部实施。这种模式有各负其责、相互制约的优点，但分割了采购过程，不利于部门间的合力协作，容易出现“需要什么采购什么”和“采购什么就用什么”的现象，当出现问题时难以追查责任，使得物资采购效益低下。而在物资采购中实行招标工程师全程负责采购任务的模式，包括技术标准制定、招标文件编制、招标活动开展、供应商选择、釆购合同签订、采购活动实施和采购履约评估等所有环节均由招标工程师负责，可以有效避免部门间相互推诿、不负责任的问题。当然，这种模式也有权力过度集中、容易出现贪腐的弊病，因此需要设置必要的督察机构对所有物资采购活动进行抽查验证，约束招标工程师和供应商的行为，防止暗箱操作避免寻租现象出现，保证物资采购科学合理，保障物资采购效益最大化。
3结论
物资采购是房地产企业需要着重控制的重要内容，直接关系到项目工程的质量和企业经营的效益。在市场竞争激烈的网络时代，房地产企业需要转变成本管理理念，抓好关键环节，做好源头控制，管好支出大项，有效解决物资采购中存在的问题，大幅提供物资采购管理的绩效，有力控制项目开发的成本，才能持续健康发展。
房地产论文7
摘要：本文在简要介绍土地增值税的基础上，分析了房地产企业土地增值税税收筹划的优势，进而提出了有关房地产企业土地增值税税收筹划及清算的技巧，以求明显缩减房地产企业的成本支出，对其以后的发展有所益处。
关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算技巧
伴随着我国房地产市场的发展，房地产企业的税收也在持续增多，税收金额也是一笔很大的数目。房地产企业的高管人员及财税人员如果进行一系列完备的税收筹划，不但可以缓解企业的税收压力，增强企业的获利能力，而且有助于缩减企业的税收风险，更加迅速的实现企业的价值追求。
一、土地增值税概述
土地增值税的实施目的是适当增强国家对房地产开拓、业务行为的全面调控，限制土地炒价现象以保证土地的合理使用，进而维持国家稳定。土地增值税具有如下几个特征：一是征税范围相对广；二是利用扣除法得出增值额；三是采用超率累进税率；四是按照次数征税；五是纳税时期、纳税方式依据房地产转让的现状确定。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的优势
（一）有利于完善税收法律
在税率上，土地增值税采取了累进计算法，按照纳税义务人增值率的差异而选取对应的税率。在土地增值税税收优惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免税，增值率20%是关键的标准。一旦增值率高于20%，就不可以免税。针对一般住宅而言，可在税收优惠政策下进行适当的税收筹划。比如可依靠税收筹划适度压低楼房售价，这样不仅能避免减少企业的税前收入，还很有可能带来税前收入的增多，这是由于在有差别的筹划方式里，所降低的土地增值税额度不一样。如此特别的税收优惠政策给房地产企业土地增值税税收筹划带来了契机，所以，在筹划时要适当的运用。此外，在进行筹划时，必须明晰其各种条件，比如与一般标准相符的小区住宅，在售出房屋时，其升值额扣掉项目金额的比重必须少于20%。如果企业的房地产项目是多个项目的结合，还要分别算出其增值额，不这样做的话就无法利用有关的税收待遇。
（二）有利于全面调控
加大对房地产的全面调控，能够推动我国经济更上一个台阶。税收政策属于宏观调控中的关键举措，对于房地产行业的成长有着关键的推进作用。比如房地产企业可依据土地增值税的有关优惠政策决定是否注资和开建，以便减轻企业的资金压力，从而使企业获得很大的利润。另外，税收政策还有利于国家调整产业构成，实现市场资源的最优分配，推动经济的繁荣进步。
（三）有利于增加房地产企业的收益
依靠土地增值税税收筹划，不但增强了企业的缴税认识度，也使企业的财务管理水准上升到了一个新层次，进而提升企业的运营收益。针对房地产企业，在支出、盈收等因素确定的情形下，缴税金额与税前利润二者是此起彼伏的关系。经过税收筹划后，可以帮助企业采用适当的避税手段减少企业的纳税金额，这对提高企业的运营效益有着关键的推动作用。
三、土地增值税税收筹划及清算技巧
（一）全面利用税收优惠政策
在税率上，土地增值税采取累进计算法，按照纳税义务人增值率的差异而选取对应的税率。在土地增值税税收优惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免税，住宅增值率20%是关键的标准。一旦增值率高于20%，就不可以免税。针对一般住宅而言，可在税收优惠政策下进行适当的税收筹划。比如可依靠税收筹划适度压低楼房售价，增值比例不同，税率也不同，在税率临界点的基础上，计算出降价金额与税收的数值相比较，适当降价或许能增加税前收入，降低税负，使公司利润增大。并非销售价额越高公司利润越大。这是由于在有差别的筹划方式里，考虑土地增值税的同时，也需兼顾增值税及其他税种。对于成本的加计扣除费用的列支也是筹划的重点，成立项目部，其成员的所有费用列入开发间接费而并非期间费用，计入的科目不一样，直接影响着土地增值税额。一块地上，土地增值税可以按办理建设工程规划许可证的时间不同而进行分别清算。如果一块地上有高层、别墅及商业办公楼等，合在一起清算，根据这块地的容积率按照建设面积分摊的话，高层增值很少；但对于别墅来说，增值很大，土地增值税按累计税率交纳非常不合适，这些问题就是筹划的重点，预测收入、成本、费用、税金等，适当的分开申办建设工程规划许可证，可以少交纳土地增值税，实现企业价值的最大化。根据清算政策，公司可以选择先盖什么、后盖什么，因清算日期不同，对公司的现金流及税负也有一定的影响。
（二）恰当选取清算的时点
当前，国家在征缴土地增值税时，采用了预征的方法，对预征率统一确定后，在项目核算完毕后计算土地增值税。房地产企业在拿到预售资格后所获取的资金收入依照固定的预征率上缴土地增值税，当项目符合增值税清算前提时再按规定核算。当前，我国各地政府在土地增值税预征率制度上还有着相当明显的'差别，在对其进行预征时，如果应缴纳税款的额度高于清算时应缴纳税款的额度，就要立刻进行清算；如果土地增值税预征要缴纳的税款额度低于土地增值税清算要缴纳的税款额度，就要延迟清算。在详细的筹划方案里，企业必须关注对房地产项目清算时点的选取，当土地增值率低于其临界值时必须尽早清算；与之相反，必须延迟清算。还要注意的是，必须在项目符合清算条件前的筹划清算时点，唯有如此才可以增强企业在清算时点上的主动性，最大限度的为企业争取利益。
（三）适度明确可扣除项目金额
土地增值税应缴纳税款的多少，同所扣除的项目数额有着不可分割的联系。适度的明确可扣除项目的金额，可以大幅度缩减土地增值税税额。借助税收筹划，可以明显增多税前利润；虽说在筹划的过程中，容易产生扣除项目金额增多的状况，但是，基于整体的税收利润比较大，依然可以弥补项目金额过多的窘境，实现筹划的目的。针对可扣除项目金额，需要参考企业的现实状况，选取适当的额度，使税前利润抵达最高值，最终落实税收筹划的目的。
（四）合理参考土地增值税的征税范畴
房地产企业在开发建立住宅楼时，在一些情形下可凭借选取合作伙伴减少税负，国家在有关税法中也有类似的规定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值税。若是对土地项目开拓，建成住房楼，那么在出售住房时，就要依照确定的税率缴纳土地增值税。房地产企业在确定合作搭档时，必须切实思考这个层面，合理参考增值税对征税范畴的界定，然后作出纳税筹划。除此之外，还可利用房地产的代建房来减少税款。房地产企业在代建房屋的过程中，获得了相应的代建费用，但是这种代建费用单纯是房地产企业的劳务费用，而竣工的房舍在未移转所有权的前提下，是无须缴付增值税的。此种代建房屋的方式，房地产企业必须首先斟酌最后的房屋用户，然后进行适当开发，进而在一定范围内减少税款。
（五）科学选择利息支付方式
房地产企业在上缴土地增值税的时候，可借助借款利息支付方式的差异来做纳税筹划。从如今借款利息扣除的限额手段来讲，大体有如下两类：其一，在银行同期借款利率中，依照可扣掉的最大额度来扣除；其二，把利息费同其他费用相结合，大体上根据税法确定的原则，即按房地产开发成本的10％以下扣除。不一样的利息支付方式，所产生的减税成效也不一样，这样能够为房地产企业实现减税目的提供可靠参考。
四、结语
由于土地增值税税收筹划关涉到房地产开发的各个环节，对企业的财务活动而言，必须确定恰当的筹划管控方案，使企业的管理和决策具备可靠的参考，从而缓解企业的资产压力，提升企业的运营成效。
参考文献：
[1]周文新.土地增值税清算制度下的税收筹划问题研究[D].上海海关学院，20xx.
[2]刘君丽.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].财经界(学术版)，20xx（03）.
房地产论文8
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的`主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
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一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从20xx年至20xx年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的`资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
对于房地产企业来说，土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，土地增值税实行四级累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。因此，房地产企业可以根据增值税的特点和相关优惠政策，合理进行税收筹划。根据土地增值税相关条例规定，对于增值率不超过20%的普通住宅，可以免征土地增值税。因此，房地产企业在对房屋进行定价时，要充分考虑相关的优惠政策，以提高企业利润作为目标。举例来说，A地产在20xx年开发了一个项目，该项目列为普通住宅，共10000平方米，20xx年5月完工，该房地产项目共发生的费用如下：取得地盘价款300万元，开发成本500万元，为了响应国家限制房价的政策，年末企业推出一批低价房源，管理层的初步定价策略有两个，方案一的定价策略是1300元/平方米，方案二的定价策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为72.8万元，扣除项目金额为1112.8万元，增值率为16.82%，由于为普通住宅，且低于20%的增值率，应该免征土地增值税。方案一的净利润为247.2万元。如果采用方案二，企业应该缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及地方教育附加为75.6万元，扣除项目金额为1115.6万元，增值率为21.01%，增值率高于20%，应交土地增值税为70.32万元，方案二的净利润为224.08万元，很显然，在这两个方案中，考虑土地增值税的优惠政策之后，可以为企业带来更多的利润。其次，房地产企业可以利用利息扣除方法进行税收筹划。由于房地产企业利息支出的扣除方法有两种：一是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；二是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。所以可以根据具体情况选择适合的方法进行税收筹划。当企业利息费用比较高时，可以通过提供金融机构证明，采用分摊利息的方式进行利息费用扣除；如果利息支出比较小时，则可将其计入开发成本一并扣除，这样也有利于降低企业土地增值额，进而减轻了土地增值税负担。
（三）企业所得税税收筹划
企业所得税税收筹划的重点在以下两个方面，一是通过合理的方法实现递延收入；二是对企业的成本、费用进行筹划，以减少企业的应纳税所得额。具体来说，企业可以根据需要选择不同的折旧方法、采用不同的存货计价方法等来实现。尤其对于房地产企业，其固定资产占企业总资产的比重很高，在适当的情况下，企业可根据发展，缩短固定资产折旧年限，进而提高当前的折旧额，企业所得税的应纳税所得额就会随之减少，形成递延所得税。举例来说，某房地产企业有一套房屋，价值100万元，预计使用5年，净残值为零，企业在进行税收筹划，根据情况如果由三种可供选择方案，一是将折旧年限变为3年，二是采用双倍余额递减法计提折旧，三是采用年数总和法计提折旧，通过计算可知方案一不仅可以满足税务机关要求，还可以给企业带来更多的经济利益。
（四）房产税的税收筹划
房产税的计税方法有两种，一种是按照房产原值一次性扣除一定比例之后按照余额的1.2%计征；另一种方法是从租计征，以房产租金作为房产税的计税依据。因此，房产税的税收筹划重点就是如何对房屋进行分配以及如何分解房地产的租金收入，以实现税收最小化。比如：某公司自行建造一座办公楼，价值400万元，将其全部对外出租，租金每年30万元，则该房地产企业应该缴纳的房产税为3.6万元，如果房地产企业在对外出租过程中，将水电费、物管费等分解开来，由物管公司收取客户水电费、物管费8万元，则企业的房产税为2.64万元，这样就可以节省0.96万元的房产税。
（五）其他税种的税收筹划
对于房地产企业，在进行房产交易过程中，还会涉及到印花税、契税等税种。对于印花税，计税依据是应税凭证记载金额或者应税凭证件数。且不同种类合同适用的税率一般存在很大的差异，比如企业与银行之间的借款合同需要按照借款金额的0.005%缴纳印花税，而对于企业之间的借款合同则无需缴纳印花税，因此，适当情况下，房地产企业可通过企业之间借款来代替与银行的借款。房地产企业在转移土地以及房屋权属时还需要缴纳契税，关于契税税收筹划，一般企业可以将房屋的销售与相关设备销售分开进行，签订两份销售合同，这样可以分解收入，节约契税。
四、结论
对于房地产企业来说，其税收筹划的空间很大，通过采取适当的方法进行税收筹划，不仅有助于提高企业的竞争优势，而且能够很好地响应国家的宏观调控政策。随着国家对房地产调控的不断加强，房地产企业的利润在不断下降，因此，房地产企业为了能够稳定发展，有必要通过相关措施降低成本，而税收筹划又是企业降低成本的一条有效途径，企业应该结合各种税收的特点以及自身经营情况，做好税收筹划工作，以使企业资金得到有效配置，进而实现利润最大化。
房地产论文10
一、前言
商业房地产对我国经济的发展起着重大促进作用，但是也引起了众多问题，如投资过多、耗能过大、浪费严重、排放过大等，这一定程度上对环境造成了负面影响。因此要想达到可持续发展的目的，建筑行业必须采用低碳发展方式，这是对自己负责也是对子孙后代负责。全球的建筑行业大都在寻求绿色发展之路，我国的建筑业也应该不竭余力寻求自己的低碳发展模式，我们必须彻底变革经济发展方式，依靠科技创新，走节能环保的低碳经济道路。应该如何发展低碳经济问题，政府应该结合“十二五”规划的编制，制定国家中长期低碳经济发展规划和路线图，明确各个发展阶段目标、途径以及重点支持领域。制定新的低碳排放建筑节能标准，鼓励开发以绿色生态住宅小区为载体的科技地产项目。构建多样、安全、清洁、高效的能源供应的消费体系。
二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响
1.不利影响
（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。（2）低碳经济会抬高房价因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。
2.有利影响
（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。（2）促进商业房地产业长期健康发展某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的`投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。
三、低碳经济下商业房地产经济的发展
在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。
1.住宅产业化发展
住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。
2.户型布局合理，加强开发能力
我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。
3.推广新技术与环保材料的使用
我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。
4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识
商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。5.立足实际，长远发展我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。
四、结束语
在低碳经济时代，降低能源消耗、减少排放是未来商业房地产企业的发展趋势。商业房地产企业主导着低碳经济的发展，虽然目前商业房地产企业还存在很多的问题，要做的努力也很多，但是我们希望商业房地产企业引进先进的理念，立足于实际，依据经验积极探索，开发出新技术，使用新材料，让绿色建筑造福于人类、造福于社会。现在低碳成了发达国家新的经济增长点，各个发达国家都在忙着研发新的低碳技术，这是一次全球范围内的技术变革，我们要紧紧抓住这次机遇，大力发展低碳经济，使低碳经济发展模式成为实现我国经济可持续发展的内在动力。
房地产论文11
摘要：随着社会的发展和经济的进步以及科学技术的日新月异，在房地产企业的管理中，越来越多的企业摒弃了依靠数字分析和规章制度来强化管理工作的硬性管理方法，将更多的经历转移到了文化的认同上，通过优化企业的文化，凝聚更多的心理趋向、行为规范和价值观来柔性管理企业，从而在提高了企业相关工作人员的工作热情和工作积极性的同时，使得房地产企业的各项工作得以顺利的开展和运行，所以本文就房地产企业文化的内涵进行阐述，探究了强化房地产企业文化建设工作的重要性，分析了现阶段我国房地产企业文化建设的状况，并以万达集团为例提出了强化我国房地产企业文化建设工作的措施。
关键词：房地产企业；企业文化；建设；内涵；作用；现状；措施
一、房地产企业文化的内涵
房地产企业的企业文化是房地产企业在长期的经营活动中逐渐形成的，为全体员工所认同、遵守，带有本企业特色的价值观念、行为模式以及与其相适应的制度和组织结构，房地产企业的企业文化以房地产企业的管理哲学和理念为核心的，凝聚着全体员工的归属感、积极性和创造性，体现了房地产企业及其成员的价值准则、经营哲学、行为规范、共同信念以及凝聚力。现阶段房地产企业的企业文化主要包括物质层、制度层和观念层三个主要的层面，具有文化导向性，注重整体意识，有一定的精神追求，同时房地产企业也具有双向属性，即房地产企业既遵循文化事业的一般规律，同时，房地产企业又遵循市场经济的基本法则。
二、强化房地产企业文化建设工作的重要性
强化房地产企业的文化建设工作是促进企业发展的重要力量，也是提高房地产企业竞争力的重要法宝，同样也是促进企业长远发展的灵魂。也就是说房地产企业要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展和进步，就必须通过提高自身的知名度、商业信誉、品牌和服务的质量来提高自身的内在竞争力，而这些都属于企业文化的范畴；其次，房地产企业的企业文化的建设是以提高企业的核心竞争力为最终目标的，而在房地产界，品牌竞争又是企业的核心竞争力，所以强化房地产企业的企业文化建设工作能够在很大程度上提高企业的核心竞争力；此外，房地产企业的企业文化具体稳定性，是企业发展的土壤，能够给予房地产企业更多的力量，是企业发展的灵魂，由此可见，强化房地产企业的企业文化建设工作对于房地产企业的长远发展有着十分重要的作用。
三、我国房地产企业文化建设的现状
一方面，通过相关的调查研究发现，现阶段一些房地产企业的管理者对于企业文化建设的重视程度不够高，只是从口号上理解企业文化，没有将企业的使命、宗旨和目标等内容结合起来，缺乏实际的执行力，导致了房地产企业出现“老板文化”、“旗手文化”等企业文化，形式化的房地产企业文化大大降低了房地产企业文化的价值，没有实现房地产企业实施企业文化的初衷。另一方面，房地产企业文化建设中缺乏创新性，众所周知，我国大多数房地产企业都是诞生于改革开放后，所以大部分的房地产企业存在同一化和重复性，大部分的房地产企业都将“团结求实、质量第一、开拓创新、顾客质量、服务周到”等口号作为自己的企业文化，千篇一律，模仿较多，不能和企业自身的特点和特色来建设自身的企业文化，这样一来，既不能体现企业的价值观和精神信念，也不能发挥企业文化应有的价值。
四、强化我国房地产企业文化建设工作的措施
1.实际案例
众所周知，万达集团可谓是房地产企业的领头军，之所以万达集团能够有今天的成就，与其优秀的企业文化是分不开的，纵观万达企业集团的企业文化，我们可以看出，在第一阶段，万达集团的强调诚信经营，老实做人，精明做事是其企业文化；第二阶段，万达集团强调社会责任，共赢创富，回馈社会是其企业文化；第三阶段，万达集团强调追求卓越，国际万达，百年万达是其企业文化。由此可见，万达集团在不同阶段，都有着不同的企业文化，而且其制定的'企业文化是与其发展水平和战略目标相吻合，是有利于其下一步的发展和进步的，因此，万达才有着今天的成功和成就。
2.强化措施
①树立以人为本的管理理念
人是企业发展的核心，也是企业文化的灵魂，所以树立以人为本的管理理念，增强员工对企业文化的认同感是十分重要和必要的，也是使企业文化能够切实发挥其应有作用的关键，而对于房地产企业来说需要从两方面着手，一方面，对于房地产企业的员工来说，要把一切活动都围绕着调动员工的工作热情和工作积极性来开展，使员工能够接受企业文化，并且使员工拥有较强的责任感、使命感和荣誉感；而对外，要树立信贷的营销观念，强调以顾客为中心。
②加强创新和协作的力度
对于房地产企业来说在营运过程中不仅需要和本行业的其他企业进行交流，而且需要和政府行政管理部门、金融机构以及建筑材料供应商等其他组织进行沟通和联系，所以在这个过程中，加强协作意识成为了房地产企业文化的必要组成部分；此外，要想在激烈的社会竞争中取得更好更快的发展就必须加以创新，房地产企业的企业文化中必须真正的体现人性化、个性化以及现代的服务理念。
③优化自身的企业形象
优化房地产企业的企业形象，不仅要树立良好的品牌意识，还需要房地产企业以诚信为根本，打造具有房地产企业特色的企业形象，这同时也是优化房地产企业外在企业文化的必然需求，这就要求房地产企业要充分的考虑自身的品牌设计、规划设计、市场定位、文化品味以及服务水平等，以诚信为根本，做到表里如一，加大宣传的力度，使自身的企业形象得到不断的优化，强化自身的竞争力。
五、结语
虽然现阶段越来越多的房地产企业比较重视房地产企业企业文化的建设工作，也在一定程度上促进了企业的发展，但是就实施情况来看，依旧存在一些问题和不足，所以不断的优化和完善房地产企业的企业文化是需要相关工作人员一直努力的方向和目标。
参考文献
[1]郝丹江.浅析国有房地产企业文化建设的意义与途径[J].南方论刊，20xx，（5）：79-80.
作者：侯佳楠 单位：秦皇岛兴龙房地产集团有限公司
房地产论文12
摘要：《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于20xx年1月1日起施行。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以阐述。
关键词：新会计准则投资性房地产准则
一、投资性房地产概述
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。
我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。
二、投资性房地产的初始计量和后续计量
1、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。
（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。
（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。
在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的.情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。
2、投资性房地产的后续计量
投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、投资性房地产的转换
房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。
在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产
房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产
企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。
3、公允价值模式下投资性房地产转为自用
企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。
四、综合示例
20xx年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为20xx年5月1日。20xx年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，20xx年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定20xx年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。
20xx年5月1日转换时：
借：投资性房地产—成本94000000
贷：公司开发产品90000000
资本公积—其他资本公积4000000
20xx年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
20xx年3月31日出售时：
借：银行存款110000000
贷：其他业务收入110000000
借：其他业务成本96000000
贷：投资性房地产—成本94000000
—公允价值变动2000000
同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。
借：公允价值变动损益2000000
贷：其他业务收入2000000
同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入
借：资本公积—其他资本公积4000000
贷：其他业务收入4000000
综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。
房地产论文13
摘要：改革开放以来，人们生活水平不断提高，我们的城市每天都在紧张的建设中，每天都发生着天翻地覆的变化。作为直接参与城市建设的一员，房地产开发企业的安全管理与生产更是性命攸关的大事，多年来，国家与地方政府、企业到个人，无不把安全生产放在了首要位置来抓，放在了人民利益的高度来抓，安全生产责任制落实到人，有法必依，有责必追。曾经安全生产中出现的重大世故的惨痛教训，无时无刻不在提醒和警示着我们，安全生产无小事，人民生命财产安全高于一切。这就需要我们层层落实安全责任，抓好日常安全生产的重要环节，时刻监督开展安全教育培训，真正的把安全生产意识深入到安全生产中的每一个环节，只有这样才能实现房地产开发企业安全管理的各项目标。现对房地产开发企业安全管理中所存在的问题进行认真分析，并提出了切实可行的措施。
关键词：房地产开发企业;安全管理;措施分析
一、引言
房地产开发企业所承建的工程项目有着投入资金量大、施工建设时间长、参加的多方施工个体较多等特点，这就对房地产开发企业在施工建设中的安全管理提出了更加严格的要求，如果房地产开发企业安全管理工作做不到位，那么必然会留下安全隐患。也是房地产开发企业效益利润和生产经营目标的前提条件，并关系到房地产开发企业的发展与稳定。所以如何结合实际，建立和完善一套系统的切实有效的安全生产管理工作方法，是各级监管职能部门和房地产开发企业一直共同努力实践研究的目标。
二、房地产开发企业安全管理中存在的隐患
1.安全意识严重匮乏。房地产开发企业的某些管理人员和施工人员在施工建设中安全意识淡薄，心存侥幸心理，认为安全生产有些规章制度实施起来比较麻烦，按习惯施工，只注重时间和质量，却忽视安全管理环节。还有些管理和施工人员认为自己的技术能力高，干工程这一行多年，经验丰富，保证不能出现事故。对以往出现的安全事故不当回事，不认真剖析研究，也不从中吸取教训坚决杜绝，明知故犯现象时有发生。还有一些安全管理人员，工作管理水平不高，缺乏认真负责的责任心，安全生产管理工作经验少，各项安全生产方案编写的不合理，无法实际操作，未起到安全监管的职能作用。2.安全规章制度不健全。好多房地产开发企业，尤其是中小型的施工队，没有一整套行之有效系统的安全生产管理规章制度。有的有规章制度却没有预案，没有被演练过，没有结合实际健全完善本单位的安全管理规章制度，施工现场只凭借管理人员个人经验再管理安全工作，没有形成系统切实可行的安全生产管理机制。有的大型房地产开发企业安全生产管理规章制度没有得到及时更新，有些内容已经不能符合现代施工标准，更有些规章制度不切实际，没有针对性，无法应用在实际的安全生产建设中，这就造成了安全生产管理规章制度制定了安全生产管理规章制度，却没有得到有效的具体实施，无法达到在安全生产建设活动起到应有的监督和指导的作用。3.安全责任制落实不到位。健全全面的安全生产管理规章制度都需要管理与施工人员认真贯彻执行，如果不能严重落实，那都将变成空谈。在房地产开发企业中有一部分人员把安全责任制当成是一种形式，没有抓好贯彻落实，没有牢固树立“安全生产无小事”的安全生产理念，把安全管理工作当成走过场，部分房地产开发企业在工程招标过程中，分拆工程项目，有的施工队伍私自转包和分包工程，从而导致施工人员工作标准与素质低下，安全责任制的落实更是无从谈起。安全责任制得不到落实，那为项目施工建设的各项安全生产管理规章制度就得不到有效的执行与监管，导致项目施工建设期间安全生产管理工作严重失控。4.质量安全走过场存在隐患。一些房地产开发企业，为了追求经济利润，不负责的推动施工建设的进度，在施工建设项目各项文件手续不齐的情况下，擅自违规、违法开始施工建设，从而造成各项相关的质量监管手续没有到位，导致现场监管缺失，使得整个施工建设处于脱离监管状态，在以后的施工建设与应用中都存在这样那样的安全隐患。还有一些房地产开发企业固执的缩短规定的施工建设时间，违背科学客观规律，不按照标准化作业，私自不按正常程序施工，经常为了提前工期“赶工”、“抢工”，为项目施工建设质量和安全都留下了隐患。
三、房地产开发企业加强安全管理措施分析
1.强化安全意识。在项目施工建设中，应该有针对性的.总结出各个方面容易出现的隐患，进行定期的排查和梳理，组织安全管理人员进行安全培训，把“三级安全教育”切实执行，普及房地产开发企业的各项安全生产管理规章制度，进一步提高施工人员的安全意识，牢固树立安全生产上“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，把安全生产意识给全体人员打上深刻烙印。只有安全意识得到了提高，才能辐射到施工建设的每一个角落，才能有效保证安全生产管理工作的各项规章制度得到有效贯彻落实。2.建立健全安全各项规章制度。房地产开发企业为了加强施工建设各个环节的安全管理工作，强化现场的指导与监督职能，要把建立健全安全生产各项规章制度作为首要工作来抓，实现安全生产规范化、系统化、统一化。要深入施工现场调查研究，组织安全专业人员制定切实可行并贴合实际的安全管理各项制度。为施工建设的现实安全夯实基础，保证所有施工建设现场都在安全监管之中，有章可循，有法可依。我们在建立健全良好的安全生产管理规章制度的同时，落实责任到人，坚决履行安全责任，把安全责任制贯彻到底，不留隐患，消除死角。只有把安全责任制落到了实处，才能保证各项安全生产管理制度的有效执行，才能保证在施工建设活动的正常进行。3.狠抓安全责任制落实到位。房地产开发企业要与所管辖部门、部门与职员要层层落实安全责任制，层层明确各项安全目标并签署安全责任书，并与本企业奖罚办法挂钩，各级考核。与施工个体要把安全生产责任制落实到施工合同中，要在施工建设阶段性落实安全责任，设定切实可行的各项安全生产目标，并全程进行监督管理，随时检查，督促施工个体把安全责任制落实到人，把安全责任制明确到各级岗位职责中，做到各项安全制度有专人负责，有专人监督，加大安全措施资金的投入，要及时拔付到位，各种安全设置必须保持更新完整，并且保证在日后随时随地能够安全使用。从而保证各项安全生产管理工作目标顺利实现。4.强化基本施工建设程序基础。房地产开发企业要坚决执行国家规定的基础建设标准，严格遵守国家有关施工建设的各项文件规定，防止在各项手续还没有办理就提前开始施工建设。当企业利润与安全生产管理出现冲突，能严格按照国家相关规定的基础建设程序合理、科学安排施工建设进度，禁止违规、违法施工建设行为的发生。
四、结语
多年来，国家、政府、企业对安全生产管理工作高度重视，国务院针对我国工程建筑安全生产制定了《安全生产法》等很多相关的法律法规，使得我国的安全生产管理工作得到了整体提升，但房地产开发企业在安全生产管理工作中还存在很多不足，一个房地产开发企业的安全生产管理工作是否完善，直接影响了项目施工建设能否顺利进行，直接关系到施工人员的生命财产安全，这就要求房地产开发企业始终把安全生产管理工作放在重中之重的位置来抓，把落实安全责任制放在企业利润之上来抓，只有把安全生产管理工作常抓不懈，才能为房地产开发企业的发展与未来奠定坚实基础。
参考文献：
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[3]张文.建筑工程施工中的安全管理[J].科技传播，20xx，09（16）:51-52.
房地产论文14
【摘要】
随着我国房地产行业的空前发展，建筑工程的规模越来越大，需要的技术水平越来越高，这对我国房地产业的项目管理提出了更多的新要求。在我国，房地产业是一个新兴行业，房地产企业对建筑工程的项目管理起点较晚，许多管理经验是从施工单位引入后结合自身特点慢慢衍化而来的。但是在当今市场环境下，已经越来越不适应，暴露出许多问题，本文即主要研究我国房地产企业项目管理的现状及问题，并结合项目管理实际经验提出了相关的管理对策，以期对我国房地产企业提供一些有益的帮助。
【关键词】
房地产；项目管理；现状；对策
近年来，我国经济飞速发展，特别是在国家扩大基础建设的背景下，国内房地产业也迎来了辉煌的发展机遇。许多房地产企业在国家利好政策下开始做大、做强。但不可否认的是，房地产企业作为项目的投资开发者，因传统管理体制的影响，企业无现成的项目管理模式可遵循，我国较大的房地产企业都有根据自己发展历程慢慢摸索、建立起来的一系列体制或制度。虽然监理模式已经引入我国多年，可以适当分担企业的一些管理精力，但这种甲乙双方外加监理的管理模式未能很好的提高房地产企业对项目管理的能力。这严重影响了我国房地产建筑市场的健康发展，因此，房地产企业的项目管理已开始变得尤为重要。
1我国房地产企业项目管理现状分析
我国建筑企业由于长期受计划经济体制的影响，其项目管理水平还处在较低的水平层面上。而房地产开发企业作为在市场经济环境下成长起来的一类企业，在引入建筑施工企业人力的同时也不同程度的吸纳了较为落后的建筑施工企业的管理体制。这种重视施工现场的管理体制无疑与房地产开发企业全盘考虑项目开发周期的行为不匹配。这就导致房地产开发企业要根据自身的特点自己建立和完善管理体制，在此过程中，因无前期企业的模范案例可遵循，企业内部员工在专业上、素质上不能很好的建立与企业相适应的管理体制，故在体制建立上存在较多问题，突出表现为组织不科学，管理模式不合理，经济效益低，管理技术缺乏创新，人员综合素质低等。
1.1管理模式现状
我国房地产业项目管理的突出现状之一是管理模式不合理，房地产企业的管理模式仍然有很强的计划经济色彩。以行政和硬性指令来代替科学管理的方法。项目总体规划方面不够重视，所做的各种规划不科学，不符合实际，主要靠以往经验积累或其他企业类似项目的照搬。在项目规划阶段未能充分考虑后期设计、施工等方面的问题，各项计划的制定缺乏有效支撑，拍脑袋定计划。如果在后期项目实施过程中遇到新的变化，因时间紧迫，无法全面、妥善解决，只能主观臆断，导致制定的措施不得当。控制方面，表现为企业内部控制缺乏足够重视，缺少完整有效的控制体系。控制的大部分工作靠检查、考核代替。而这些工作的开展需要等任务结束以后才能进行，这种事后控制的方法，较多的只能做出定性判断，不能进行统计分析和量化计算。事前和事中控制没有得到足够的重视。
1.2组织模式现状
我国目前较多的房地产企业的组织设置较为混乱，多数是根据项目开发建设各阶段的主要工作来划分不同部门主办的组织模式。而这种各自为阵的组织现状无疑为项目顺利开展增加了协调、沟通难度。在项目开发的各阶段会因主办部门不同而侧重考虑的问题不同，这就导致项目的前期存在诸多矛盾。如设计方案阶段需要满足规划、功能和美观要求，往往不会过多考虑成本和后期施工的难易程度。而成本预算阶段则要重点考虑节省成本的途径和实施，这种因成本偏高问题而导致修改设计方案的事情屡见不鲜。类似的问题相信在不同企业都不同程度的有所体现。这种分部门、分专业的组织模式在能够更好完成本职工作的同时却忽略了项目整体考虑的思维模式，从而增加了企业内部沟通、协调的精力和时间，不利于企业的发展。
1.3管理方法现状
房地产企业作为项目的投资者，从项目开始立项就决定了企业所扮演的角色，具有对所有参与该项目各相关单位的付款权。正是因为房地产企业拥有该权利，导致了他们在对这些单位的管理方面方法较为单一，存在很大的依赖性。如果这些参与单位在各自工作中存在困难、失误或不满足房地产企业要求的情况，房地产企业便会以罚款或滞后付款等经济方式予以处罚。这种“以包代管”，事不关己，事前不充分沟通，一致克服，事后处罚的行为在我国很多房地产企业中表现尤为明显。
1.4人员综合素质现状
我国房地产企业成立之初的员工大多数都是从建筑设计或施工企业转变而来。这些人员之前从事的工作性质较为单一，在房地产企业角色转变较慢，而企业新吸收的高校人才往往能够尽快融入企业氛围中来，但是因缺乏工作经验，在每个项目环节的知识掌握不够深入而不能充分发挥作用。房地产开发企业的项目管理涉及设计、施工、技术、管理、合同、经济等诸多知识，这就要求房地产开发企业拥有综合性人才，如设计人员要考虑成本及现场施工的可操作性，成本人员要考虑设计方案的初衷及后期建筑使用的质量和耐久性，现场施工人员要熟悉设计原理、合同约定、后期验收等相关事宜。这就需要企业员工对项目开发建设的各阶段要有一定广度和深度的认识，而这些能力是很多房地产企业员工所不具备的。
2房地产项目管理的相关对策
2.1改变管理模式
管理模式主要由管理观念、管理方法和管理体制组成，改变企业的管理模式，就是要改变这三种要素。管理观念的改变，以往企业以追求产值为目标，以行政指令管理为特点。房地产企业虽然是我国市场经济下的新兴企业，但是其人员队伍依然保留些以往企业的特点。在当前市场经济体制下，这种观念已然改变，现在企业以追求盈利为目标，追求创新发展。经营观念对一个企业的发展至关重要，只有将观念改变过来，适应新经济的要求，企业才能发展壮大。管理方法的'改变，采用先进的、科学的和量化的管理方法。例如在项目前期方案设计阶段，建立方案评选的量化评比体系，成本、工程、销售、物业等人员参与评分；项目分期、分标段划分上，综合考虑不同建筑施工企业的整体实力。建立绩效评价指标体系来获取工作达到预期目标的准确性，总结规律，积累经验，定期培训，为以后工作起到借鉴、指导作用。管理体制的改变，建立具有弹性生产力，刚性结构和符合企业特点的合理组织体系，shift企业的生产力组织方式符合其自身的发展规律。具体包括：房地产企业各部门运作与协调管理分离，建立统筹各部门工作的综合管理体制。企业权力适当下放，加快各部门决策速度，同时完善公司制度，对各部门制度执行落实情况进行监督，增加或加大监督职能的运用，以此建立集权和分权相结合而又不失衡的灵活组织机构。
2.2提高人员综合素质
虽然房地产企业管理部门人员都是以专业化为标准，但是在日常工作中，各部门都会互相接触。同一件事情都会由多个部门参与，这就需要企业加强对人员综合素质的培养，企业内部营造提高综合素质的氛围，开展宣传和学习，让企业员工逐步了解、认识其他部门的专业化知识，使员工能够在干本职工作的同时考虑相关环节，尽可能统筹考虑问题。在日常工作中可实施有效的培训考核策略，拓展员工的专业知识，提高员工认识和解决问题的高度，促使企业员工综合素质的提高。
3结语
随着房地产企业的发展，一个企业同时开发两个以上项目已是司空见惯，这种企业层面的多项目管理对项目管理的能力又提出了更高的要求。通过项目管理水平的提高，来解决房地产企业由项目多项性和多样性而引起的企业战略目标难以实现、资源矛盾、协调困难、管理复杂等问题，以实现企业的战略目标，取得最佳经济效益和社会效益。本文旨在为房地产企业提供一个全新视角，以重新审视、改革当前管理模式和技术，提高企业的核心竞争力。
房地产论文15
摘要：运用营销力理论和系统解释结构模型理论，分析房地产楼盘营销力的相关影响要素，构建了房地产楼盘营销力系统解释结构模型，并结合全程策划的思想，提炼出了以房地产楼盘营销力提升为主线的营销策划模式。
关键词：房地产;楼盘营销力;系统工程;策划模式
我国房地产营销策划大致经历了概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式以及增值策划模式几个阶段，从忽视顾客需求到以顾客需求为导向逐步发展。营销不再限于解决楼盘的广告推广和销售问题，而是要对项目立项、市调、定位、规划、推广、销售直至后期管理的全过程进行策划，增值策划模式就是以提高房屋的顾客让渡价值为目标的全程策划模式。但顾客让渡价值仅仅是影响买房决策的一个因素，开发商受利益驱动往往又不愿向顾客让渡价值，房价是一涨再涨，大大削弱了楼盘竞争力。因此，以楼盘营销力提升为目标的营销力策划模式得到了发展和应用，取得了良好效果。
1营销力理论和系统解释结构模型理论综述1.1营销力理论综述狭义的营销力是指企业营销力，这是我国学者于1998年最早提出来的全新理念，由于研究还处于初级阶段，对营销力的界定还较混乱，尚未形成成熟、系统的理论体系。关于企业营销力的构成，日本CI高级顾问加藤邦宏先生认为主要由产品力、销售力和形象力构成。而国内则存在资源能力假说、竞争能力假说、策略能力假说、动力假说等理论流派。动力派将企业营销力放在营销流研究系统中，认为它是推动企业营销流在企业营销链上运动的动力系统，它由三大要素构成：1)产品力。主要受到产品功能、形式、外延、价格等因素的影响。
2)形象力。主要受到企业知晓度、知名度、美誉度、指名度、负指度、满意度、抱怨度等因素影响。
3)销售力。主要受到组织、战略、策略、人才、资金、销售管理等因素影响。
还有学者进一步把它扩展为七大要素，即情报力、商品力、品牌力、渠道力、促销力、协调力、服务力等。
由于动力学派对营销力的研究是把营销力放在营销流系统中来研究的，动态地考察营销力对推动产品销售的作用，内容完备，机理清晰，对营销实践活动具有较强指导意义。
1.2系统解释结构模型理论
解释结构模型(ISM)是美国J.华费尔特教授于1973年提出的一种结构模型化技术，它将复杂的系统分解为若干子系统要素，通过对表示有向图的相邻矩阵的逻辑运算,得到可达性矩阵,然后分解可达性矩阵，最终使复杂系统分解成层次清晰的多级递阶结构模型，帮助人们理解和把握住系统的特性。此模型以定性分析为主，属于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。解释结构模型在制订企业计划、城市规划等领域已广泛使用，尤其对于建立多目标、元素之间关系错综复杂的社会系统及其分析，效果更为显著。特别适用于变量众多、关系复杂而结构不清晰的系统分析中，它的应用面十分广泛。
2房地产楼盘营销力系统的ISM构建房地产楼盘不等同于企业，关于企业营销力构成的相关理论不能直接用于楼盘营销力策划。因此，房地产楼盘营销力研究需要用ISM理论，对影响因素进行分析，构建楼盘营销力系统的ISM，才会对房地产营销策划具有指导意义。
2.1房地产楼盘营销力影响因素分析对楼盘营销力有影响的因素很多，为了找准影响因素，应组建一个由业界内经验丰富的营销策划人构成的团队，召开座谈会。会上，由主持人首先提供给大家一份业内著名营销人关于提高楼盘竞争力的策划意见，要求与会专家围绕楼盘营销力提高的主题，展开影响楼盘营销力因素及其相互关系的分析，通过归纳整理专家们的讨论意见，结合企业营销力理论，归纳出影响楼盘营销力(S1)的主要因素有：S2产品、S3形象、S4价格、S5促销、S6楼盘品质(代表户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套等)、S7升值潜力、S8外观、S9品牌、S10单价、S11总价、S12广告、S13公关、S14营业推广、S15推销等。
2.2构建房地产楼盘营销力系统的ISM根据ISM相关理论原理可知，要确定影响楼盘营销力的因素及其相互关系，是可以通过专家对话过程来建立可达矩阵和解释结构模型的。据此，在专家座谈会上，通过专家对话形式，对以上影响因素，对楼盘营销力的影响力传递关系和路径进行分析，并构建出各因素的可达关系如图1。图中单元格内的“V”表示该单元格所在行元素对所在列元素有影响关系(即可达关系)。
根据以上可达关系，可建立可达矩阵。其具体做法是：在图1表达的可达关系基础上，加上了个单位矩阵。即在第一行第1列空格上记上矩阵元素“1”，表示S1可达S1;在第二行第2列空格上记上“1”，表示S2可达S2，又在S1列与S2行空格上记“1”，表示S1可达S2。依此类推，即可建立可达矩阵。
在此基础上按照矩阵元素为1的数量多少，由少到多将因素依次排列，即可得到楼盘营销力提高的可达矩阵如图2所示。
图1影响楼盘营销力提高的各因素间关系图2楼盘营销力提高的可达矩阵最后，建立楼盘营销力解释结构模型。
由图2可达矩阵可知，影响楼盘营销力的因素可以分为两个层级，产品、形象、促销、价格四大要素属直接因素，它们又可进一步分解为楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力等若干第二级影响因素。
据此，可建立楼盘营销力的ISM如图3。
图3楼盘营销力提高的解释结构模型(ISM)3房地产楼盘营销力策划模式分析通过楼盘营销力提高的解释结构模型揭示，为了提高楼盘营销力，应从产品、形象、促销、价格四个方面提高竞争力，提升途径是从楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力各方面进行综合提升的。但该模型仅为楼盘营销策划指明了一个方向，要形成一个具有实践指导作用的楼盘营销策划模式，还需要引入“全程策划”的思想。即以“全程围绕楼盘营销力提升”为指导思想，在开发各环节努力提高楼盘的产品、形象、促销、价格竞争力，从而增加其营销力，这就是“全程围绕楼盘营销力提升的营销力策划模式”(以下简称“营销力策划模式”)。该模式是一个动态的全程策划概念，特别适用于激烈竞争的市场。其策划流程：营销力分析→营销力提升→营销力展示与传播→营销力释放与延伸。
3.1营销力分析
由图3可知，楼盘营销力主要受产品、形象、价格、促销四要素影响，产品因素又可细化为户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套、外观、品牌等品质因素;价格可分解为升值潜力、单价、总价因素;形象则受楼盘外观、品牌、广告、公关、客户关系等影响;促销则受营业推广、推销、广告、公关、销售管理和销售人员，以及售楼部、样板间、示范景观、销售气氛等销售展示因素影响。因此，楼盘营销策划的起点就是要通过调研分析，弄清楼盘的营销力影响要素的现状、存在的问题以及对楼盘可能带来的影响。
3.2营销力的提升
房地产楼盘营销力是可以借助有效的'方法进行提升的，提升工作主要从以下方面展开：1)设计能体现项目核心竞争优势且新颖独特的开发理念。
2)市场定位。通过市场细分，选定目标市场、项目定位，为规划设计和营销推广指明方向。
3)合理进行总体规划。包括总体布局、建筑朝向、出入口、人车分流、建设规模、建筑风格、容积率、绿化率、绿地率、建筑高度、建筑密度、楼间距等。
4)规划生活和商业配套、物管设施。如会所、停车位、活动中心、运动设施、游泳池、商业街、休闲广场等硬件设施。
5)楼盘外立面设计,确定项目名称。重视项目名称及外立面造型、天际线设计和色彩规划，提升楼盘外观形象和品牌竞争能力。
6)环境景观设计。包括规划景观风格、景观轴线和节点，设置景观小品，选择绿化植物，水景观规划设计等。
7)合理的户型配置。包括：户型的面积范围、格局配比和面积配比，以及各种户型的功能配置。
8)智能化设计。重点做到楼宇自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化。如小区广播和语音系统、小区网络、宽带、光纤、可视对讲系统、门禁系统、监控设施、消防设施、门卫室等。
9)物业管理策略。包括安保、物业维护及周到的亲情式服务。
10)外部环境治理和配套设施规划。协助相关部门完善小区外道路网络、公交设施、幼儿园、学校、医院、农贸市场、金融网点、邮政设施、环卫和治安设施等。
3.3营销力的展示与传播
楼盘的竞争力需要通过各种有效、合理的媒介运用，开展针对性的促销、公关活动等，将其展现于目标客户群的眼前，刺激其购买。具体工作包括：1)确定适宜的推广主题和各阶段广告策略。
2)建立视觉形象识别系统。
3)广告表现策略与广告设计。
4)制定开盘庆典、公关活动方案。
5)推广媒介组合及费用安排。
6)销售现场包装及展示系统设计。包括施工场地、周边环境和售楼部的包装，设计示范景观、样板间、生活体验馆、沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。
7)宣传资料设计。包括：楼书、户型图、海报、DM单等。
8)促销策略制定与促销活动实施。
9)安保及物管服务的示范实施。
10)评估推广效果，调整广告及促销策略。
3.4营销力的释放与延伸
1)制定销售部管理办法和管理制度，规范销售人员言行，提高销售力。
2)准备销售资料。包括：销售人员服装、名片、客户登记表、定价表、销控表、认购协议、销售合同、补充协议、前期物管协议等。
3)销售流程设计，规范销售接待工作。
4)销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练、商务礼仪训练等培训。
5)制定现场氛围营造策略。通过营造适宜的现场气氛，打消意向客户顾虑，激发购买欲望，促进销售。
6)销售控制。利用销售控制表展示并有效控制销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等，营造一种热销气氛，稳步推进楼盘销售。
7)实施“低价入市，低开高走，有序调价”的总体价格策略，展示楼盘良好的增值前景，促进销售。
8)开展有效的促销活动、巡展活动、团购和公关活动。
9)加强客户追踪和客户关系管理，通过口碑传播，促进新的销售，实现销售力的持续和延伸。
4结语
营销力策划模式体现了全程为提高楼盘营销力服务的思想，系统地分析了影响楼盘营销力的各因素，提出了营销力提升实现的途径，操作性较强。但由于影响楼盘营销力的因素较多，关系较复杂，因此，应把营销力提升看作一个系统工程，以楼盘营销力为目标，综合运用各种营销手段，形成营销合力。
此外，由于营销力策划模式的构建是基于相关专家意见基础上的，专家意见的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成楼盘ISM构成要素和解释关系与具体楼盘的营销实际情况有差异，加之系统各构成要素是处于动态变化中的，这就要求该模式在应用中需要不断改进和完善，才能更加贴近房地产营销实际，充分发挥其指导作用。
参考文献：
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[6]房地产宏观调控政策对财税取向的探讨
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