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住宅反向抵押贷款开展的重要性论文
我国已步入老龄化社会,养老保险问题突显
老年人口剧增,[2]社会统筹的养老保障体制不完善。根据第五次全国人口普查数据,2000年11月1日我国总人口为1242亿,其中,60岁及其以上的老年人口量为132亿,占总人口数的104%,按照联合国老龄化标准,我国已进入老龄化国家行列。发达国家进入人口老龄化阶段时人均GDP一般在10000美元以上,而我国仅为1000美元左右,属于典型的“未富先老”。我国老龄化发展速度快,导致人口老龄化程度与经济发展不同步。人口老龄化的严峻趋势必然会给我国经济和社会发展带来意想不到的困难,特别是给我国尚未完善的社会养老保险体系提出了严峻挑战。同时,由于我国长期实行计划生育人口政策,一个严重后果就是“四二一”家庭将大量涌现,传统的养儿防老已不现实。目前,我国正建立以社会统筹和个人账户结合的部分积累制的养老体系。但是这个体系存在诸多问题,例如从现收现付制向部分积累制转轨过程中积累了大量债务、个人账户未做实等问题,另外,考虑到中国现在及未来的人口结构、出生率等状况,我国未来的养老问题将十分严峻。
养老基金面临“收不抵支”的困境。从养老体系的制度设计上看,我国养老保险制度已从现收现付制转向“统账结合”的部分积累制度,但在实际运行中并没有真正实现向部分积累制转轨,仍然是现收现付制。1997年,国务院颁布了《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》,明确建立了社会统筹与个人账户相结合的混合型养老保险体制,即由现收现付制转变为社会统筹和个人账户相结合的部分积累制度。但就目前养老金的发放和运行过程来看,我国养老金发放存在着巨大的“债务”问题,并且“空账”问题严重,造成“收不抵支”的困境。如果不正视和解决这一问题,空账规模将越来越大,所建立的新体制必将难以为继,无法实现通过养老金储蓄的自我积累和投资增值,造成现行制度下,很多老年人将面临无法领取养老金的困境。
老年人生活状况可能会演变成社会问题。由于我国普遍存在退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不稳定等因素,使得老年人的生活缺乏有力的经济保障,特别是当他们面临疾病、灾祸时,生存状况就会面临很大危机。如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧,是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
通过反向住房抵押贷款实现以房养老,有利于我国养老保障水平的提高
住房反抵押贷款是减少老年人贫困的有效手段。[3]随着老年人口的快速增加,老年贫困问题日益严峻。由于老年贫困更易表现为延续性贫困,如果缺乏社会养老保障等正式制度的支持,老年贫困问题就难以从根本上得以解决。因此,充分挖掘各种资源,努力使老年人口脱贫是政府的责任。国外许多研究表明,住房反抵押贷款是减少老年贫困的一种有效手段,能够帮助老年人在不出售住房的前提下,将房产转换现成现金,对于那些生活贫困但拥有房产的老年人来说具有很强的吸引力。
有利于提高国民的生活质量。在拓宽老年人养老收入渠道和增加养老金的同时,反向抵押贷款不仅使得老年人在经济上能够自给自足,追求更高的生活质量,同时大大减轻了年轻一代的经济压力和精神压力,使年轻人能将有限的收入用于消费。在提高生活质量的同时,必将增强对社会的贡献。
有利于促进消费,推动经济发展。反向住房抵押贷款弱化了存钱养老的观念,转变了人们的消费意识。通过反向抵押贷款方式,使买房不仅成为一种消费行为,同时也成为了一种投资和积蓄行为。它刺激和挖掘了消费,拉动了内需,促进了国民经济的增长。
有利于促进金融业的发展壮大和房地产市场的健康发展。反向住房抵押贷款可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向转变,也使得金融机构,特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。在当前房屋价格飞涨的情况下,“反向住房抵押贷款”的推出可以有效地活跃房地产二级市场,增加二手房的上市量,缓解当前我国房地产市场供需矛盾,在一定程度上抑制房价上涨,使房地产市场更加健康、稳定地发展。
发展我国反向住房抵押贷款的建议
加强立法,规范市场。反向住房抵押贷款作为一种新型的金融工具,面临着房价波动风险、利率风险、寿命风险、道德风险、经济周期等各种风险,而且由于参与主体较多,利益关系难以协调,风险控制便显得十分重要。特别是该产品的申请者基本上为老年人,他们的抗风险能力和维权意识相对较弱。如果缺乏必要的市场监管,不仅会损害老年人的正当权益,而且将对整个反向住房抵押贷款行业产生负面影响。因此,我们应该借鉴国外发达国家的经验,加强对风险的有效控制和市场监管的法制化。
政府应当加强对此项业务的宣传力度[4]。首先应加强金融知识在群众中的普及和推广,引导人们改变现有的个人消费方式和理财方式。其次应当在一些比较开放的大城市首先开办此项业务,使用引导消费的战略,大力宣传,让更多的百姓了解它,通过示范效应吸引更多的老年人前来参与。
银行应改变经营理念,创新金融制度,提高服务水平。银行内部业绩考核方式和经营理念与住房反抵押贷款的顺利推出息息相关。住房反抵押贷款的赢利需要较长时间,而绝大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的。因此,银行应逐步转变经营理念,对传统业绩考核方式等制度进行改革。另外,一项金融产品成功与否,资金的流动性相当重要,应建立住房反抵押贷款证券化的制度,政府要设定证券化统一的标准,统一格式,允许金融机构在贷款未到期前,在二级市场将抵押房产出售回笼资金,或者在更大范围内开展反抵押贷款业务,降低运作风险。政府应鼓励一些有一定资质的金融机构进入反抵押贷款市场,以增加竞争程度。这不仅可增加反抵押贷款的种类,实现产品多样化,还可通过相互竞争降低反抵押贷款的费用,产生优良贷款产品。在服务形式上尽可能照顾到老年人的多种需求,在贷款支付方式、利率选择、期限等方面实现多样化。
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