国际经济学论文
浅析房价飞涨原因以及政策性分析
摘要 近几年，房地产价格持续上涨，已远远超过普通市民所能承受的范围。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。本文重点分析了房价上涨的原因，并探讨国务院颁发的“新国八条”通过哪些方式对房价进行调控。 关键词 房价上涨，原因，新国八条
一、我国房价现状
改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。
2010年1月19日，国家统计局在其网站上发布了2009年全国房地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积均价为5034元/平方米。以北京为例，北京市统计局2010年6月17日发布的数据显示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅期房均价每平方米涨到20749元，五环到六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。
根据国家统计局发布的2010年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨跌幅度（月度同比），我们可以看出，住宅价格从4月份到12月份开始回落，但总体来说，销售价格相对之前仍呈上涨趋势。
图1：2010年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨跌幅度（月度同比）
二、房地产价格迅速上涨的原因分析
（一）需求拉动住房消费
1、家庭小型化的趋势
中国的家庭模式正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭，家庭小型化的趋势增加了对住宅的要求。
从大家庭到小家庭的分解，一个很直观的结果便是使得人均居住面积扩大，这便带来了刚性的住房需求。刚刚毕业的学生、参加工作尚未结婚的一部分人、准备结婚的人群，这些群体应该来说都是从大家庭中分离出来的，由于工作的需要、环境的需要、婚姻的需要等一些原因，他们都会有
拥有住房的需要。对于刚刚毕业的学生、参加工作尚未结婚的这部分群体，由于事业刚刚起步，一般没有充足的资金去购房，绝大多数的人都会去租房，租房需求的增大一方面也是对住房需求的增大。准备结婚的群体，有了一定的资金基础，基本都有购房的需求。所以无论是租房还是购房，最后总会使人们产生供不应求的观点，这部分需求总是持久存在的。
2、城市化进程加快
城市化水平表明的是城市非农业人口占总人口之比。城市化进程加快使得大量农村人口涌进城镇，这必然带来了刚性的住房需求。2010年，中国的城市化水平将达到47%，即全国有6.3亿人口在城市中生活，与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积为14平方米。另外城市化的建设使得每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12亿平方米的新住宅。
根据1和2的分析，家庭小型化的趋势以及城市化进程将在未来较长时间持续下去，在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，这将推动房地产业继续发展。根据供给需求曲线（如图2），供需平衡时，价格为P0，数量为Q0。当需求不断增大时，即需求由D0增加到D1，而房地产不能立即供给，因此，价格上扬至P1，在P1价格水平下，需求和供给的房地产数量为Q1，实现新的均衡。
P
P1
PO
QO
Q1 Q
图2：供给需求曲线
3、居民收入水平提高
收入提高了居民购买的能力，广大居民改善居住条件的愿望加强，随着绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等的兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛。
当人们的.收入水平提高了，人们消费的商品也会随之越来越品质化，这也就代表了你需要支付更多的钱来购买更好的商品。对于我国居民来说，当收入提高了，人们想要改善居住条件的愿望也愈发加强。对于一般商品，例如食品，
http://www.unjs.com 如果我有充足的资金，那我就可以买价格更贵的进口食品，如果我资金有限，那么我就去买便宜的、普通的食品。你买你的贵的食品，我买我的便宜的食品，按理不会出现什么矛盾，可是正由于房地产区别于一般商品的特殊性——不可移动性，使得房价偏离其原本的价值不断上涨。一般来说，高档商品房一般都会建在交通便利、基础设施俱全、环境宜人的地区，高档商品房凭借自己的房屋质量、环境、地段理所当然要求更高的房价，一旦这一地区某新建的高档房地产价格上涨，靠近该房地产的其他区域，也陆续建设起一些高档的商品房，价格也会跟着上涨，那么即便是该地区那些普通的旧房子，由于这些房东也有对自己房子升值的欲望，所以也会尽量跟该地区其他房价保持一致，同时周边的房子也陆续提价，整体房价也就上升了。如图3，一个地区W，开发商在A1和A2处同时建起高档商品房随后，另外的开发商在靠近A1、A2的B1、B2处同样建起了高档商品房，那么以A1、B2为中心区域的S1和以A2、B2为中心区域的S2，房价都会上涨，接着以S1、S2 为中心，周围的房价也会围绕着S1、S2一环一环的提高。例如m区域的房价就高于n区域的房价，范围不断扩张，最后，整个地区W的房价都会上涨。另外，高档商品房可以为房地产开发商牟取更多的利润，这也就会引发房地产开发公司想要开发更多高档商品房的欲望，导致住房供应结构不合理。
W
A1 B1 A2 B2
S1 n S2
图3
（二）开发成本导致房价上涨
1、土地价格的持续上涨
2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，导致地价过高，上涨过快。而由于土地的垄断性、稀缺性和储值功能，开发商又能够轻易地把地价转移给房价，起到了催生房价的作用。
作为供应方，地方政府的主要收入来源是卖地和税收。土地的强制性招拍挂制度使地方政府有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地获取巨额土地差价的利益驱动，卖地收益最大化成为其政策和行为取向。许多地方政府用炒高地价的方式筹集地方政府收入，“招拍挂”与“价高者得”体制就成为地价上涨的推动因素。在许多城市中的大企业，甚至大型国有企业，天价购买土地，成为“地王”，而最终把地价转移给房价，进一步推高了房价的预期。招拍挂体制已经成了房价上升的一个深层次的重要推动原因。
2、建造成本上升
建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源，而这些资源有其自然增长率，超量的需求会引起它们价格的暴涨。建筑行业是能源消耗的主要行业，对房地产行业来说每年以20亿平方米速度递增，其资源和能源的消耗更可想而知。近几年世界能源价格高速上调，我国能源与建材价格也随之上涨，必然会对开发成本带来相当的影响。
（三）投资、投机性住房需求
商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资和投机，从而赚取租金和差价的现象已经十分普遍。投机因素对商品房价格逐步脱离了市场规律，有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。
首先，我们要对住房的投资性需求和投机性需求加以区别。投资是一次性投入资金，以后逐年得到回报。若干年后除收回本金还有利润。比如买房出租，从租金中回收投资的资本。又如买房用于建设厂房，建停车场，建仓库等每年都能有收益的项目，这些都属于投资。一般来说投资性购房
不会产生房地产泡沫，适当的投机性购房不仅能够缓解百姓换房的需要，有利于住房的周转，同时还能够预示房地产价格的走向，引导资源更合理的配置。然而投机过度则会使房价飞涨，很可能导致房地产泡沫。
那么过度投机是如何推动房价上涨的。投机需求对房价的推动可分三个阶段：第一阶段，消费需求主导，投机需求滋生。随着收入的增长、城市化进程的推进以及住房分配制度改革。房地产商品的消费需求迅速增加，房价出现上涨的苗头，这形成了推动房价上涨的原始动力。有先见之明的人开始进行投机，形成投机需求的主体，但是，这一部分人毕竟是少数人，这时投机需求并不旺盛，它不是推动房价上涨的主力力量。第二阶段，消费和投机需求都很旺盛，总需求被放大，房价大幅上升。在这一阶段，由于担心房价继续上涨，有住房消费需求的人纷纷加入购房者的队伍，消费需求得到充分的释放。房价的上涨和实际利率偏低刺激了人们的投机欲望，更多的投机者不断加入到炒房的行列，投机需求不断增加。这时的投机需求已经成为推动房价上涨的重要力量。第三阶段，投机盛行，推动房价的非理性上涨。房价的持续上涨，不断刺激投机者欲望，为了获得更多的投机利润，出现了惜售、囤积房源，抬高房价等非理性行为。这一阶段，房价暴涨，现实的消费需求由于房价的暴涨已经不得不转化为潜在的消费需求，房价大大的超出了中低收入者支付能力。
下面用供给需求曲线来解释（如图4）。在正常情况下房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线，需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线，表示随着房地产价格的上升，供给增加，需求减少，供给与需求数量在Q0达到均衡，此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求，需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1，表明价格越高，投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下，会认为未来的房价会更高，投资的获利空间更大，所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点，它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期，投机者继续买进房地产，在下图中体现为需求曲线D1外移到D2，房地产价格则迅速上升到P2，并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者，继续获取差价利润，而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场，如此循环，直至形成投机泡沫破灭。
P
P2
P1
PO
O12
图4：供给需求曲线
我国的房地产市场中投机房很多有其原因：我国的经济有很高的增长率，收入分配又很不均衡，
储蓄率又非常高，结果就有大批有钱人手中握有大量流动性资产。这些资产要寻找投资获利的机会，可是我国的金融市场很不发达，主要的投资渠道股票市场存在着许多作假和欺骗，没有好的投资机会，最后纷纷找到了不但可以保值而且升值的房地产。
（四）住房供应结构的不合理
目前房地产市场供应量的失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，另一方面，中低收入者无法买到廉价的住房，更加强化了居民对于住房供不应求的观念，使得开发商进一步提高房价。
综合以上分析可以看出，房价上涨原因错综复杂。除了以上原因外，影响房价变动的因素还包括消费者对房价的心理预期，国家的利率政策、税收政策等。面对房地产市场的复杂形势，应当冷静观察，客观分析，适时采取正确的调控措施。
三、“新国八条”的出台以及有效性分析
自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，国务院又颁布了相关政策措施，简称“新国八条”。
“新国八条”全文简介：
（一） 进一步落实地方政府责任。
（二）加大保障性安居工程建设力度。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。
（四）强化差别化住房信贷政策。
（五）严格住房用地供应管理。
（六）合理引导住房需求。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
（八）坚持和强化舆论引导。
“新国八条”解读：
>>政府监管方面
房价目标施压地方政府
【解读一】这是国家首次要求地方政府制定房价调控目标，这使得地方政府不会任由房价上涨。一方面，地方政府认为房价的上涨同时会提高该地区的CPI、GDP等指数，房价的上涨表明了该地区经济发展迅速，这是地方政府希望看到的结果。另一方面，房价的上涨也表明了土地价格在上涨，作为地方政府主要收入的土地出让金，地方政府只会希望土地价格升而不降。所以该政策的好处是通过地方政府的调控来稳定房价，有了地方政府的承诺，打消了投资投机者对预期的追逐，让有合理购买需要的购房人不再恐慌性购房。
保障性住房须扩大覆盖
【解读二】该政策通过加大保障性住房的建设、增加公共租赁住房的供应，缓解了低收入者买房的担忧和压力。据了解，今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右。“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。
>>金融政策方面
二套房首付款提至六成
【解读三】该政策再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就
是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。
>>土地交易方面
保障性住房用地将单列
【解读四】该政策进一步规定了保障性住房的用地情况，严格限制了擅自改变保障性住房用地性质的行为。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，使得土地购买企业会谨慎开价，使得不断产生“地王”的这一现象有所缓解。
>>交易税费方面
二手房交易税按全额征收
【解读五】首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳
5.5万，而以后将需要交纳11万。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。调控将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。
以北京为例，从北京市2011年住宅期房均价来看（图5），随着“新国八条”的出台，北京住宅期房均价从3月份开始缓慢下降，到了10月份以后，房价下跌的幅度变大，说明该政策对于房价的调控还是取得了一定的成效的。
图5:2011年北京市住宅期房均价
参考文献：
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