营改增实施细则表
财政部、国家税务总局24日对外公布营改增全面推开细则，
营改增实施细则表
。其中，对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。市场关注已久的个人住房“营改增”问题终于“靴子落地”。财政部、国家税务总局24日首次披露的营改增全面推开细则显示，5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。对比新旧政策发现，实际税负并未出现太大的变化。以下是详细内容，欢迎阅读。
2016营改增实施细则
根据两部委的方案，个人将购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策只适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对于北上广深，两部分另有规定。即个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
普通住房与非普通住房的认定有多项标准，差别主要在于建筑面积，容积率和售价。
北上广深地区
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的'征收率全额缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
非北上广深地区
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，
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《营改增实施细则表》(https://www.unjs.com)。二手房营改增执行后税费变化
(以总价300万元，原价购买200万元，未满两年普通住宅房屋为例)
5月1日前 营业税5%
300万×5%=15万元
5月1日后 增值税5%
[300万÷(1+5%)]×5%=14.3万 减少0.7万元
目前北京对普通住宅的认定标准
容积率：1.0(含)以上
单套建筑面积：140平方米(含)以下
交易单价或套总价：
五环内为单价39600元/平方米、总价486万元;
五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;
六环外为单价23760元/平方米、总价281万元(单价总价两个标准符合其一即可)。
释疑1 税率为何不是市场猜测的11%?
中央财经大学税务学院副院长刘桓对新京报记者表示，“我们测算过，如果2年内出售征税，2年以上出售不征税;且以11%的一般增值税税率下按照进项抵扣征收增值税的话，即使房价上涨一倍，税负还是减少的。税收减少对国家财政收入不利。这可能也是政策考虑的因素之一。”刘桓说。
对于个人住房交易中所采用的增值税细则中基本延续了以往的税率，刘桓表示，营业税改增值税主要是考虑要降低企业生产成本，个人住房不会成为企业生产过程中的成本，所以更改税负的意义不大;而且把增值税专用发票用于个人住房销售，会徒然增加发票管理难度。
刘桓说，理论上无论营业税还是增值税都应该由住房销售方也就是卖方来缴纳，不过，多年形成的市场习惯是这些税最终都由买方承担了。
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