物业公司管理制度

时间：2023-01-16 09:22:40 管理制度我要投稿

物业公司管理制度

　　在不断进步的社会中，制度对人们来说越来越重要，制度具有合理性和合法性分配功能。那么制度怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？下面是小编整理的物业公司管理制度，希望能够帮助到大家。

物业公司管理制度

物业公司管理制度1

　　为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

　　一、物业管理企业

　　1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

　　2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

　　3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

　　4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

　　5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

　　6、日常维护与紧急事件处理。

　　(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。

　　(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

　　(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

　　7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，核心美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

　　8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

　　9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

　　10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

　　11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

　　二、业主、房屋使用人

　　1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

　　2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

　　3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的.物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

　　4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

　　5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

　　6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

物业公司管理制度2

　　1、任务：工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基础保证和坚强后盾，是反映小区服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

　　2、工程部的职责范围：

　　a、负责小区电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理、维护保养和故障检修。

　　b、负责公共设施、设备的维修保养。

　　c、负责用户室内二次装修的申批、监管。

　　d、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。

　　e、负责小区外判工程的监管工作。

　　3、设备管理

　　a、设备的检查保养分周、月度、季度、半年、年度，按保养项目、内容、达标参数制定保养计划实施。

　　b、每次完成常规保养后，责任人和领班填写保养记录并存档。

　　c、设备的维修分小修、中修、大修三种，根据设备的性能等规划编制维修方案。

　　d、小修项目如一般的零部件修补或更换，由熟练技工负责；中修项目如较重要又有一定工艺难度的零部件检修或更换，由领班负责；大修项目如关健主件检修或更换，由工程主管负责。

　　e、为切实保证工程质量，小修项目由领班检查验收；中修项目由工程主管监管、验收；大修项目由经理监督、验收。

　　4、管理规定

　　4.1值班规定

　　a、值班员必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

　　b、值班员必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。

　　c、值班员必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

　　d、值班员必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运作。

　　e、值班工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。

　　f、值班员必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。

　　g、值班员必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。

　　h、值班员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。

　　4.2巡检规定

　　a、值班人员必须按本系统规定的时间、路线和项目巡视检查辖下的设备。

　　b、值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。

　　c、值班人员每次巡检均须在相应的运行日志上依顺序做好巡查情况记录。

　　d、值班人员必须执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上依时签到。

　　e、值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对'手动'档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

　　f、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

　　g、发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告当值主管，并采取适当的'防护措施，防止事故的发生或扩大。

　　h、每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

　　5、机房管理。设备机房有二大类型。一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房等；另一类是监控管理中心如消防控制中心、紧急广播控制室、电讯机房、楼宇自动化管理中心等。前者是生产重地，后者是机要重地。

　　a、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴'机房重地，谢绝来访'或'生产重地，请勿进入'的告示牌。

　　b、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。

　　c、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。

　　d、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。

　　e、机房钥匙是专用钥匙，未经该批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房钥匙。

　　f、未经领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。

　　g、政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知主管或领导。

　　h、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。

　　i、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。

　　j、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。

　　k、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。

　　l、严禁在机房电脑终端上使用配套之外的软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何数据。

　　6、承包商监督

　　a、严格审查承包商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。

　　b、在选定承包商的过程中，编写《报价分析表》以建议最佳承包商人选。

　　c、承包商进场前，必须提供工程蓝图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　d、应指定专人协调、监督承包商的工作，做好承包商到场作业记录。

　　e、承包商进场作业期间，必须遵守各项管理规定。

　　f、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同要求施工。

　　g、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致，承包商用料的任何变更须事先经该工程主管签认，否则，作违反合同处理。

　　h、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经核准后方允许实施。

　　i、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须检查核对，双方填写《工程验收报告书》，经审查批准后，方可通知财务结算。

　　7、维修管理

　　7.1维修承诺

　　a、住户室内停电和漏水之类紧急事件保证10分钟内到达现场处理。

　　b、住户室内一般维修在接到通知后20分钟内到达现场处理，遇到特殊情况，不能及时到达现场，用电话通知住户，另约上门维修时间。

　　c、住户室内维修当天完成率在95%以上。

　　d、公共区域影响大楼形象的维修当天完成率在95%以上。

　　e、公共区域的大修三天内完成率在95%以上。

　　7.2维修工作验收及统计

　　a、用户室内部分由住户验收。维修单上有专门的栏目，请用户对维修工作的及时率、服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。

　　b、公共区域由客务部主管验收，1000元以上的公共区域的维修，由管理处经理及相关部门主管共同验收；

　　c、维修工作完成后，将维修单交班长确认签名后存档，并输入电脑。

　　d、每月的工程维修情况及材料消耗在下月5日前报管理处。

　　7、3设立工程仓库及材料消耗量的确定

　　a、设立工程仓库，建立仓库管理制度。

物业公司管理制度3

　　第一条请销假

　　请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。

　　请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。

　　员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。

　　第二条病假

　　员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。

　　患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。

　　员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。

　　第三条事假

　　员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。

　　事假按照日标准工资100%扣除。

　　工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。

　　第四条年假

　　1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天;已满10年不满20年的，年休假10天;已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。

　　2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。

　　3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。

　　第五条婚假

　　根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3天婚假;符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

　　结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。

　　第六条产假

　　1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天(包括产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。

　　2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。)

　　3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。

　　4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。

　　5、男员工产假的`护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。

　　第七条丧假

　　员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天;员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。

　　丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。

　　第八条旷工

　　未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。

　　旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金的三倍工资;旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金的6倍工资;旷工三日(含累计)者，当月只发同年北京市最低生活标准工资;旷工超过三日(含累计)者，公司视情况给予处理。

　　第九条迟到、早退

　　1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五(有特殊情况者可调休)。

　　2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。

　　3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。

　　4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。

　　第十条：签到签退

　　1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。

　　2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。

　　3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。

　　第十一条加班、调休

　　1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。

　　2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式(调休)兑现。

　　3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。

物业公司管理制度4

　　目的

　　对物业采购各类物资的管理进行控制，对完成企业日常工作所需及采购物资的品质起着至关重要的作用;

　　范围

　　适用于物业固定资产与非固定资产物资采购管理的控制，公司实行集中统一采购;

　　物资分类

　　A类：办公用品(含电脑耗材类)、劳保用品，及各单位日常使用的低值耗材(单价低于500元)等非固定资产

　　B类：办公设备(含电脑、打印机、投影仪等)、办公家具等固定资产;单价高于500元的非固定资产类;

　　C类：应急类物资

　　采购管理

　　先批后买原则

　　公司采购必须填制《物业物品采购单》(附后，以下简称《采购单》)，申请单位、申请人填写《采购单》，注明采购项目类别、说明采购原因，经物业总经理、公司总经理审批后交由采购人员进行办理; A类物资：控制合理库存前提下，每月25日前经物业总经理、公司总经理审批后，交由采购人员办理;

　　B类物资：合理调配、公司协商后，使用期提前10日，经物业总经理、公司总经理审批后，交由采购人员办理;

　　C类物资：电话请示相关领导，经领导同意后，交由采购人员办理。事后2个工作日内，申请单位办理审批后续;

　　询价议价原则

　　固定资产及非固定资产的采购询价，必须有三家以上的'供应商报价，在权衡质量、价格、交货时间、售后服务、资质等因素的基础上，进行综合评估，并与供应商确定最终价格(临时性、应急性采购不适用);

　　样品封存原则

　　针对有一定使用时限的物资(相对低值的、可提供样品的)，要做到样品封存，做到采购物品与样品一致;

　　职责分离原则

　　采购人员不得参与所采购物资的检验、验收，采购物资由物资管理人员对数量、质量进行核对。物资管理人员对于所接收的物资，在接收时发现问题的，当即提出异议，与采购人员及时沟通，由采购人员与供应商沟通并解决;所采购物资在使用过程中出现问题的，由使用单位通知物资管理人员，物资管理人员对涉事物资暂时封存，由采购人员与供应商沟通并解决;

　　一致性原则

　　采购物资必须与采购单中所列要求保持一致，在市场条件不能满足使用部门要求的、或成本太高的，采购人员应及时向上级领导汇报、反馈信息，经协调后，制定最终采购计划;

　　合同会审原则

　　大宗物资采购，除符合上述4条原则外，还应做到合同会审，使用单位、采购人员、物业总经理、地产总经理，调研汇总后，经领导审核许可后，方可执行合同签订程序;

　　供应商管理

　　供应商选择

　　供应商必须证照齐全，具有相关资质;如由特殊物品采购，供应商还应具有国家法律规定的相关证件;

　　选择供应商必须进行询价和综合评估，若供应商为中间商时，应调查其信誉、技术服务能力、资质、业绩等，供应商报价不能作为唯一参考因素;

　　为保证供应渠道顺畅，防止突发情况，应有两家以上供应商为备用供应商;

　　合同供应商登记、归类、存档，定期协助财务部门与供应商对账;

　　定期走访合同外供应商，择优更换或淘汰现有供应商;

　　合同签订管理