经营性采购管理办法

时间：2024-08-27 09:33:23 管理办法我要投稿

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经营性采购管理办法(热)

　　政府采购制度以公开招标为原则，从决策到监督体现了广泛的公平性、公正性和规范性。因此，被称之为“阳光下的交易”。目前，我国颁布了《中华人民共和国政府采购法》（以下简称采购法）中指出：“政府采购，是指各级国家机关、事业单位和团体组织，使用财政性资金采购依法制定的集中采购目录以内的或者采购限额标准以上的货物、工程和服务的行为。”其中服务类主要包括设备维修、建筑物维修、车辆保险、加油、维修、会议、物业管理和单价2万元以上的其他劳务及服务。笔者仅就政府采购物业管理服务的相关问题作以下探讨。

　　一、政府采购物业管理服务的必要性

　　（一）为了进一步深化政府采购制度改革，加快服务类政府采购发展，促进转变政府职能和提高行政效能

　　根据《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（〔20xx〕96号）的工作要求积极推广政府采购物业服务，这不仅关系到政府一定时期财政资金以及其他资源配置的合理性问题，还涉及政府如何在其行政实践中引导物业管理市场健康有序发展。从近期统计结果来看，采购单位以机关单位、公共场所、大学院校等为主，采购年度从1年到3年不等，采购内容以物业管理综合服务、保安、保洁、绿化等为主。

　　（二）物业管理的“五类服务七种管理”基本能满足政府行政管理的需要

　　（1）常规公共。这是法律赋予物业管理的职责，也是物业管理工作中的基本管理工作，它将公共的、经常性的服务项目，通过“公共契约”的形式相对固定下来，作为物业公司最基本的服务项目。其中主要包含七种管理：房屋建筑主体管理、房屋设备设施管理、保洁卫生管理、环境绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。

　　（2）有偿特约。是指物业服务企业为改善和提高物业使用人的工作和生活条件，为满足一部分物业使用人的个别需要，受其委托而提供的服务。物业服务企业事先根据业主需要设立服务项目，并将服务的内容和服务质量、收费标准公布，供需要该服务的使用人自行选择。有偿特约实质是一种委托服务，如会议接待、会议室布置等。

　　（3）市场经营。这是一种具有多种经营职能的服务方式。物业管理公司根据客观条件和实际需要，可统筹安排经营与物业区域内公共服务相结合的、面向市场的经营项目。服务收费以市场而定，具有营利性特点。

　　（4）无偿便民。在物业服务中，为了沟通和融洽物业服务者与业主及使用人之间的关系，提高社会效益和长期效益，物业企业除提供有偿外，还应提供无偿性的便民服务，包括在值班室设置医药箱、针线包、地图等。

　　（5）公众性代办服务。这是一种典型的委托服务，是物业公司受诸如自来水公司、电力公司、网络公司等具有提供公众服务性质的一些公司委托，其收取水、电等相关费用。

　　从现代物业管理理论看，现代物业管理是一种集经营、管理、服务于一身的综合性管理。管理的内容基本能够满足政府后勤服务之需要，其管理的手段与方法也足以能够为政府提供较为满意的服务。

　　二、政府采购物业服务的运作应采用标准化方式

　　按照法律规定，在物业服务公司的选择上，政府采购应采取招投标方式。既可公开招标，也可邀请招标，原则上所选取的物业服务企业，应该是具有一定资质（应为二级以上）且有优良业绩、财务状况良好的企业。

　　在对物业公司的管理上，对其物业管理服务及其他服务实行合同制管理。建立制式合同，应将物业基本情况、物业服务的主要内容、物业管理服务标准、物业服务收费及付款方式、物业管理用房、其他服务内容及其标准、双方的权利义务、违约责任等做出详细的约定。建立评估机制，项目合作前有资质审查，合作过程中有跟踪了解，在合作完成后有绩效评估。绩效评估主要根据合同履行情况，对物业服务质量、服务成果进行评价。在资金支付上，结合合同完成情况和评估结果，实行国库集中支付，评估验收结果作为财政拨付尾款的依据和今后项目招标的重要参考，并建立合同信用档案。

　　三、政府采购物业管理服务的内容选择适度标准化

　　（一）全面购进“常规性公共服务”

　　全面购进物业企业的常规性公共服务，不仅涵盖了目前政府后勤管理的大部分内容，同时在政府购进服务后，可促使政府抓住契机，推进机关后勤服务机构改革。

　　（二）根据需要区别购买物业企业特约及市场经营

　　物业企业的特约服务及市场经营服务，按理论是根据业主和使用人的需要选择服务项目，政府完全可以根据需要与物业公司协商购买其提供的此类服务，具体着重为以下几个方面：

　　（1）会议服务。行政中心内有各种会议室。会议室的管理可分为日常的保洁、维修养护和会议（开会时的使用）管理两部分。物业管理的范围主要是物业区域内的共用部位、公用的设备实施和相关场地，会议室应该归属于共用部位，故其中的日常管理可按面积纳入物业企业的常规性公共服务范围，由物业公司进行日常养护和管理。

　　（2）机关餐饮服务。对于职工食堂，采取购买服务的方式，按一定的标准、质量和“保本微得”的原则，组织政府采购，引进专业的餐饮企业或酒店进行经营管理。餐饮服务工作人员隶属于餐饮企业，和政府各部门无雇佣关系，政府对此不再雇用工作人员，也不参与经营管理，彻底将餐饮服务推向市场，由企业经营。

　　（三）有选择性地购买公众性代办

　　物业公司的服务内容中有公众性代办服务，所以，在行政中心，物业公司不仅可受托代收水电费等，还可以接受行政中心委托，为机关代办报刊征订、邮件收发、代收代缴房租等公共缴费服务。对政府机关各部门单位应分担的水电暖费用，由物业公司按行管局有关要求进行科学分摊或按实际分户计量，并经政府相关部门同意后，向行政中心内单位收取，费用结算通过国库直接支付实现。政府为此按收缴情况及相关协议向物业公司支付一定的费。

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