公司房屋土地租赁管理办法

时间：2024-07-17 07:12:48 管理办法我要投稿

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公司房屋土地租赁管理办法

　　第一章总则

公司房屋土地租赁管理办法

　　第一条为进一步加强房屋土地租赁业务管理，规范房屋土地租赁行为，充分发挥资源使用效益，有效盘活房屋土地资源，实现国有资产保值增值，特制定本办法。

　　第二条本办法所指的房屋土地租赁包括租入和出租房屋、土地、场地、建筑物及附属物，以及租入再转租；包括集团成员企业之间的内部租赁，集团有限公司各成员企业与外部单位及个人之间的外部租赁。

　　第三条房屋土地租赁应按照“分级管理、统筹规划、程序规范、决策透明”原则规范运作。

　　第四条本办法适用于集团公司、股份公司及其所属单位，服务有限公司、号百控股股份有限公司、其他控股公司及境外公司可参照执行。

　　第二章职责分工

　　第五条房屋土地实物牵头管理部门（以下简称“牵头管理部门”）负责房屋土地资源的统筹规划，组织制定资源盘活利用计划和方案，牵头房屋土地租赁业务管理，制定租赁业务管理实施细则，负责各类租赁业务的规范操作和日常运营管理。

　　第六条财务部门负责房屋土地资产的价值管理。配合牵头管理部门制订盘活利用计划和方案；参与租赁需求评估和合同审核，对定价合理性提出审核意见；配备专、兼职人员进行租赁合同解析；开展房屋土地租赁效益评价，建立评价结果应用机制。

　　第七条房屋土地租赁需求归口管理部门（以下简称“归口管理部门”）会同牵头管理部门做好房屋土地资源的统筹规划。前端归口管理部门负责渠道门店等营业类用房的租赁需求和使用管理，负责规范资源置换的引商入店合作模式，负责效益前评估和效能后评价。后端归口管理部门负责基站机房等生产类用房的租赁需求和使用管理。综合部门负责办公后勤类用房的租赁需求和使用管理。

　　第八条法律部门负责房屋土地租赁过程中的法律事务支撑，根据承办部门的需求参与谈判，对相关资质及租赁合同进行审核，出具专业意见。

　　第三章租赁业务基本程序

　　第九条租入房屋土地的基本程序。

　　（一）提出租入需求。租赁需求部门提出具体租赁申请，履行采购需求审批程序。租赁需求应说明申请事由、用途、面积、地点（地段或区域）、租赁时间、首租或续租等。

　　（二）需求审批。归口管理部门组织相关部门对具体租赁需求必要性和合理性进行评审，批复租赁需求。如自有房屋土地可满足使用需求，不得从外部租入。

　　（三）采购实施及签订合同。租赁需求审批通过后进入采购实施，租赁采购小组出具采购结果报告，租赁需求部门履行采购结果审批程序，签订租赁合同。

　　（四）续租及终止。需续租时，租赁需求部门应按合同约定提前与出租方沟通续租事宜，比照新租入履行内部审批程序；确需提前终止合同的，租赁需求部门会同归口管理部门等相关部门与出租方协商终止租赁合同，履行合同审批程序。

　　第十条出租自有房屋土地的基本程序。

　　（一）可行性评估。房屋土地实物管理部门对具体出租房屋土地进行可行性评估，制定出租方案。可行性评估包括需求评估、风险评估、价值评估、成本及净收益测算等。

　　（二）招租。出租方案经审批通过后，租赁实施小组开展招租工作。招租可采用公开拍租、公开竞价、比选、询价、定向谈判、竞争性谈判以及国家法律规定的其他形式，寻找和确定租赁对象。

　　（三）续租及终止。出租合同到期前，房屋土地实物管理部门应至少提前3个月开始实质性招租，避免产生空租期。续租流程原则上比照新出租。同等条件下，可优先考虑业务相对稳定、合同履行良好、沟通顺畅的承租方续租。确需提前终止合同时，房屋土地实物管理部门会同相关部门与承租方协商终止租赁合同，履行合同审批程序。

　　第十一条房屋土地租赁合同实行省、地市两级管理，合同审批权限按集团公司、股份公司收入类、成本类合同审批权限列表执行。

　　第十二条转租行为参照出租自有房屋土地的基本程序执行。

　　第四章租赁定价管理

　　第十三条外部租赁价格应按照市场化原则，采取公开、公平、公正的方式确定，保证租金价格公允。

　　第十四条外部租赁价格应在价值评估的基础上确定。价值评估包括自行询价和委托评估两种方式。

　　（一）有活跃市场交易价格时，可采用自行询价方式进行价值评估。自行询价可参考当地政府部门的市场指导价，没有市场指导价时应由询价小组实地查勘、市场调查，采集同一地段或可比商圈、用途类似、一定数量的可比物业近期租金价格，综合考虑拟租赁物业的区域因素（交通、基础设施、商圈环境等）和个别因素（房屋成新率、装修、楼层等）进行估价，出具询价报告，报本单位分管领导审批。自行询价的租赁物业采购结果或招租结果须在公司内部OA公示，公示时间不少于3个工作日。

　　询价小组由归口管理部门等相关部门人员组成，人数至少3人单数。

　　（二）没有活跃市场交易价格时，可聘请具有相应资质的社会中介机构评估，并按照评估管理规定履行评估报告备案程序。

　　第十五条以评估价为租入房屋土地的谈判参考价，实际谈判结果高于评估价的10%，需重新履行内部决策程序。

　　第十六条评估价作为出租房屋土地的招租参考价，出租价格原则上不低于评估价；招租到期后，只有一家报名的，可以招租价成交；无人报名时，最多降低10%重新招租；降低10%后仍无人摘牌的可以定向谈判，实际谈判结果需重新履行内部决策程序。

　　第十七条租入物业为单一来源的，在采购前应按采购管理要求进行单一来源采购公示。租赁谈判小组记录协商谈判过程，提交谈判报告，做为租金定价、采购决策依据。

　　第十八条将自有或租入的渠道用房出租给代理商用于业务合作时，应分别签订出租合同与业务合作合同，出租、转租租金不得低于市场评估价或租入价，按照引商入店的资源置换处理原则进行处理。

　　第十九条内部租赁价格的确定。

　　（一）集团内部上市与非上市单位之间租赁房屋土地，集团内非全资子公司租用集团内单位房屋土地，应遵循关联交易公平合理的定价原则，参照市场交易价格确定租金。

　　（二）股份公司内部独立法人（全资子公司）之间租赁房屋土地，集团公司非上市独立法人（全资子公司）之间租赁房屋土地，租赁双方应采用成本加合理利润的方式确定租金。

　　（三）股份公司内部分公司（含分支机构）之间使用房屋土地，集团公司非上市公司（含分支机构）之间使用房屋土地，暂不进行结算。

　　第二十条共建共享出租机房资源的定价按照集团公司与联通合作相关文件规定执行。

　　第五章日常管理

　　第二十一条各单位应利用集团集中MSS管理系统、协议级收入项目管理系统做好租赁业务日常管理，通过土地房屋实物与合同的关联，建立自有、租入、无偿使用房屋土地实物管理台账，做好合同解析，严格执行履约计划，实现租赁信息全过程动态管理。

　　第二十二条牵头管理部门应组织开展房屋土地资产盘点自查，原则上至少一年一次，检查核对实物台账信息的完整性、准确性；核实租赁物业使用情况，会同财务部门核实履约计划执行情况、资金收付情况；了解拟盘活物业状况、权属，收集租赁市场信息。

　　第二十三条牵头管理部门应加强对出租物业的日常监督管理，对承租方拖欠租金、违约使用资产带来安全隐患、未经允许转租或变相转租等，应及时采取防范措施，依据合同维护公司的合法权益。

　　第二十四条省公司应加强租赁效益分析，建立效益评价模型，对房屋租金成本效益、资产使用效益等进行综合分析和对标，指导租赁盘活方案的制定和细化，提升资产价值和效益。

　　第六章风险管理

　　第二十五条为确保资金安全，租入合同原则上不得约定一次性预付一年以上的租金，突破规定的，应按本单位规定履行内部决策程序。

　　第二十六条外部租赁的履约保证金应结合当地市场情况、年租金和付款周期协商确定，其中租入合同履约保证金原则上不超过3个月租金。各单位应建立租赁合同履约保证金管理台账，合同到期后及时清算、回收。

　　第二十七条租赁期限及租金递增机制。租赁期限最长不得超过二十年。

　　各单位应建立租金递增机制，按照收益最大化、风险可控的原则，合理设定租入合同租金递增上限比例、出租合同租金递增下限比例，突破规定时应履行内部决策程序。

　　第二十八条协议置换使用房屋土地的应进行价值评估并签订置换使用合同。

　　第二十九条开展租赁业务必须依法管理、规范运作、集体决策，不得以权谋私，损害公司利益。遵循“操作与决策相分离”的原则，参与操作的人不决策，参与决策的人不操作。建立利益关系者回避制度，涉及直系亲属、主要社会关系的利益相关人不得参与操作、决策事项。

　　第三十条严禁将公司自有房屋土地无偿提供给其他单位和个人使用，邮电分营等原因形成无偿提供给邮政、移动、联通使用的，以及内部租赁中可暂不结算的情形除外；严禁未经审批私自出租房屋土地；严禁未按收支两条线管理要求上缴租金收入的坐支行为；严禁虚列租入成本，隐匿出租收入、押金，设立“小金库”等违法违规行为。

　　第三十一条集团公司、省公司应定期组织实施监督检查，从租赁程序规范性、租金定价合理性、审批责任履行等方面进行检查和风险评估，查错纠弊，完善制度。对于严重违反公司规定并发生导致公司利益损失的行为，应按公司规定追究当事人责任。

　　第七章附则

　　第三十二条本办法自下发之日起执行。

　　第三十三条本办法由集团公司财务部负责解释。

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