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业主委员会档案资料管理办法
业主委员会档案资料管理办法1
住宅小区业主委员会委员及候补委员产生办法
根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》（京建发[20xx]739号）（20xx年1月1日起实施）的有关规定，xx园小区业主委员会筹备组本着公开、公平和公正的原则结合本物业管理区域的实际情况，讨论并通过了《xx园小区业主委员会委员及候补委员产生办法》。办法如下：
1、决定业主委员会委员候选人可以由业主自荐，也可以由2名以上的业主联名推荐产生。业主委员会委员候选人推荐产生的，应同时提交被推荐人的同意参选书面证明。
2、本物业管理区域内业主可以凭房屋权属证书和身份证于20xx年5月23日至20xx年5月25日到甲5号楼B1—05室领取《业主委员会候选人自荐表》、《业主委员会候选人推荐表》，并于20xx年5月30日前将《业主委员会候选人自荐表》、《业主委员会候选人推荐表》交回甲5号楼B1—05室，过期不予登记。
3、业主委员会委员候选人产生后，应于20xx年6月1日至20xx年6月15日在本物业管理区域内公示候选人名单和简历。
4、决定业主委员会委员名额为7名，候补委员为2~4名。
5、业主委员会委员由物业管理区域内的.业主担任，并应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）未被业主大会依约限制被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）临时管理规约约定的其他条件。
6、除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。
7、业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或者其他组织。
8、有以下行为之一的业主，不能担任业主委员会委员：
（一）受过刑事处罚者；
（二）一个专有部分不得有超过一名业主委员会委员。
9、筹备组组织成立选举小组以及楼或单元的自愿者作为选票收发人、监票人和计票人。
xx园小区首次业主大会筹备组
20xx年xx月xx日
业主委员会档案资料管理办法2
一个多月前，筹备组为召开业主大会和选举业主委员会开始做准备工作。部分业主向筹备组提出了一些问题，希望筹备组通俗易懂地做出解释。在交流过程中，共总结为三十个问题，现向全体业主宣传，帮助大家更好地理解筹备进程。
欢迎大家继续提问。
第一部分关于业主的权利
一、谁是小区的主人？小区的事情由谁来决定？
答：业主是小区的主人；根据《物权法》，小区的重大事情由全体业主共同决定，或根据《业主规约》和《议事规则》，非重大事情由全体业主授权业主委员会等业主自治机构决定。
二、业主在小区的事务中有哪些权利？
答：主要是所有权和管理权。在小区里，除去业主专有面积以外的公共部分，都属于全体业主共同所有；对这些共有部分的管理，构成全体业主的共同管理权，包括选举权、被选举权和监督权，公共收益的分配权和使用权，对侵害自身权益的诉讼权，等等。
三、业主的权利为什么要去争取？
答：因为小区的物业管理分为“前期物业管理”阶段和“集体合同物业管理”阶段两部分，以成立业主委员会并签订新的《物业合同》为界。只有在集体合同阶段，全体业主才能确保公平公开公正的履行共同管理权。业主不团结、不积极争取集体权益，是业主无法签订新的集体合同并在小区里真正当家做主的根本原因。
四、因为种种原因没交物业费能参与小区成立业委会的活动吗？有选举权和被选举权吗？
答：能。业主的选举权和被选举权，都是《物权法》确立的法定权利。不交物业费并没有改变业主的身份，因此就有权参与小区业主的共同管理事务。但是，在集体合同阶段，无理由欠费对全体业主利益确实有损害。
物业费是业主与物业公司之间的合同关系；选举权与被选举权是全体业主内部事务，与是否交纳物业费无关。
五、小区的事全交给物业公司，何必自己操心受累？这样行吗？
答：没有监督，就不会有安全和放心。没有监督，就不知道物业费时候花在何处，物业服务是否到位。业主不主动监督物业服务质量，只会助长不当服务的发生。
六、物业公司是不请自来，还是需要业主同意？
答：前期物业服务企业由开发商通过公开招标产生，成立业主委员会后，无论是继续聘用前期物业服务企业，还是聘用新的物业企业，都要由全体业主通过公开招标决定决定。
七、用不交物业费表示对物业公司不满，算维权行动吗？
答：不算维权，只能说是消极做法。如果业主没有取证技巧，没有法律意识，当物业服务公司起诉未缴费业主的时候，往往由于被诉业主无法举证而导致败诉。因为前期物业服务是包干制，如果业主败诉，则所欠物业费均成为物业服务企业的利润。
八、您知道我们小区哪些资源是属于业主的吗？
答：根据《物权法》，小区除专有面积之外的公共部分（除专门约定外，如地下车库），都属于全体业主所有，包括绿地、道路、电梯等等。
九、您知道哪些属于业主的资源被侵犯了吗？
答：现在电梯广告未经全体业主同意被出租，其资源属于业主，但业主并没有得到收益。还有其他方面也存在权属不明的争议。
十、您关心小区的物业费收得是否合理吗？
答：您应当关心。这是您的切身利益。如能在下一年度收取物业费前成立业主委员会，我们就能尽快终止“前期物业合同”，重新签订新的经过全体业主同意的物业合同，那才是公平合理、质价相符、方便监督的物业合同。
第二部分关于业主委员会
十一、为什么要成立业主委员会？
答：不成立业主委员会，就无法终止《前期物业合同》，无法与物业服务企业签订符合全体业主要求的新的物业服务合同。
十二、成立业主委员会有法律依据吗？
答：成立业主委员会，是《物权法》规定的法定权利。
十三、如何体现业主委员会的群众性？
答：业主委员会由全体业主选举产生，接受全体业主和由业主选举产生的监督机构的监督。业主拥有对业主委员会的质询权和罢免权。业主委员会的活动要公开化、阳光化，业主委员会的办事程序和办事范围，要取得业主大会或业主大会常务机构的同意。
十四、用什么方式选举业主委员会？
答：业主委员会由全体业主投票产生，业主委员会候选人要向全体业主公示基本情况，以便全体业主了解和熟悉。我们建议，业主委员会候选人要在选举前，与全体业主公开见面并接受大家的提问。
十五、谁来监督业委会的人和他们的工作？
答：全体业主是监督业主委员会的主体。其次，业主大会可以决定设立监督委员会和业主大会常务机构都可以随时监督并质询业主委员会。政府部门、媒体也有监督业主委员会的权利。业主发现业主委员会的行为损害了自己的利益，还可以向人民法院起诉。
十六、成立业主委员会，会不会把小区的事务搞得更乱了？
答：没有监督的权力，带来绝对的腐败；绝对的腐败必然带来混乱。因此，成立业主委员会，只是小区管理民主化秩序化科学化的第一步，关键是全体业主要积极参与监督和决策。
十七、业主委员会、物业公司、居委会三者是什么关系？
答：业主委员会与居委会都是基层自治组织，均是为服务小区业主和居民而设立，应平等协作，共同促进小区和谐建设。业主委员会受全体业主委托和批准，与物业公司签订物业合同并监督
物业日常服务质量。
十八、现在很多业主没有交纳物业费。那么，业主委员会成立之后，业委会会不会起诉这些欠费业主？
答：不会。前期物业合同是由业主个人与物业服务公司签订的，二者之间构成合同关系。现在欠费的这些业主只对建工物业构成债务关系，与其他单位或个人无关，其他人也无权替物业服务企业主张债权。
十九、有人说，业委会建立后，会起诉“违规”业主。这样的说法有道理么？
答：现在的法律体系，并没有明文规定业委会可以起诉业主。尽管《业主规约》、《议事规则》和业主大会决议对业主有强制力，但是这种强制力在物业区域的管理上，一般是通过与物业服务企业签订的《物业服务合同》实现的。因此，在业主是不是“违规”这个问题上，业委会不是诉讼主体，也就不存在业委会动用公共收益去起诉“违规”业主的假设了。
二十、以后成立的业委会委员是否拿津贴？拿多少？由谁决定？
答：在全体业主没有同意之前，业委会委员是没有津贴的。在小区全体业主同意的情况下可能会有津贴，但是拿不拿、拿多少，都由小区全体业主决定。个别人是决定不了的。
另外，工资是与劳动合同联系在一起的，业委会委员没有劳动合同，如果全体业主同意给业委会委员发津贴，也不能被叫做发工资。
二十一、谁是小区里最高权力机构？是业主委员会吗？
答：最高权力机构是业主大会，业主委员会执行业主大会的决定。全体业主可以根据小区规模和现状，自行决定如何设立业主管理机构（即业主自治机构），包括是否设立业主大会常务机构和监督机构。
二十二、业主委员会是领导业主的吗？
答：业主委员会是服务全体业主的，只有对业主大会的召集权和对物业服务企业的监督权。业主大会可以设立常务机构，作为小区日常事务的议事机构——草拟中的《业主大会议事规则》建议设立的`，可由各单元选举业主代表组成的单元代表议事会议，可以被认为是全体业主的领导机构。
第三部分关于业主大会
二十三、业主大会筹备的前景是什么样的？
答：权利应该依法行使，权利受到侵害要依法维护。召开业主大会、建立业主委员会的目标，就是要建设安全、有序、文明的和谐小区。使每个人的“抱怨”有地放矢，使每个业主的权利得到保障。
第四部分关于筹备组与筹备进程
二十四、成立业主委员会要有多少步骤？
答：按照大的步骤来说，有九大步骤。
二十五、目前我们小区的成立业委会工作进展到什么程度？
答：现在筹备组工作已经进入到向全体业主公示《业主规约》（征求意见稿）和《议事规则》（征求意见稿）征求业主意见阶段。
二十六、成立了筹备组是不是就成立了业委会？
答：成立筹备组≠成立了业委会，只有全体业主中50%以上的人对将要发放的小区《管理规约》及《议事规则》投赞同票才能成立。如果您因为忙，放弃行使你做为业主的权利，那么极有可能因为最后没有达到超过50%的法定比例，而使小区成立业委会的工作最后夭折。
二十七、怎样避免个人或少数人控制筹备组（或今后成立的业委会），避免“一言堂”？
答：从发起动员签名活动开始，志愿者们就在思考如何避免业主委员会专权，或部分委员通过控制业委会而损害全体业主利益。在筹备组正式建立之后，严格执行筹备成员表决制。通过广泛和深入的讨论、通过集体表决，使筹备组的集体决定不会被任何一个成员所左右。
公开公平公正的讨论、用规则限制任何一个人的权利、集体表决，是避免“一言堂”的有效方法。
二十八、筹备组成立了这么久为什么进度这样慢，问题卡在了那儿？
答：在向全体业主公示《业主规约》和《议事规则》征求稿的同时，筹备组严格核算开发商提供的业主清册及业权面积，发现与实际有较大的出入。到目前因开发商不能提供准确有效的业权面积而导致业主大会的延期。
二十九、业主产权信息是个人隐私么？
答：不是。建工物业的这个说法没有法律依据。根据《物权法》，我国房地产实行登记制度，通过公示业主产权信息（包括姓名、产权单位位置和面积），向全社会宣示业主对其所有产权的法定权利。因此，业主产权信息不是个人隐私，必须公示。
三十、怎样才能加快成立业委会的步伐，我能做些什么？
答：每位业主都可以提出自己的建议，也可以通过向筹备组咨询和查阅筹备会议资料，了解筹备进程，了解自己的权利如何得到保护。
业主们更可以通过旁听会议的形式，亲身感受集体讨论、集体表决的作用，保障业主们的发言权、监督权和参与权。
归根结底，因为筹备组始终坚持一个基本原则，所有与全体业主相关的事务（包括物业费的价格、公共收益的使用和业委会的办公经费）的最终决定权，属于全体业主，任何一个人都无权私自确定，筹备组从未具体讨论，更无权决定。
尊重事实、尊重法律，积极参与，辨清是非，是每一位真正关心自身权益的业主，所应做的。
xx佳园首次业主大会筹备组宣
业主委员会档案资料管理办法3
小区成立业主委员会，难在哪儿
《中华人民共和国物业管理条例》已于7年前颁布，业主委员会早已不是什么新生事物。然而，西安目前业主委员会成立率仍很低，这使得大修基金无法动用，业主维权比较艰辛。有人调侃业委会的成立“像中彩票”，需要有能力又热心的退休人士，还要有一群素质较高的业主，以及开明的物业公司——
20xx年4月，西安万强艺术家小区一位业主被打，后因伤势过重抢救无效死亡。在他发起成立业主委员会的过程中，开发商和物业公司雇凶杀人。
此案的主要嫌疑人滕麟、王少华已于去年12月18日被一审判处死刑。判决书下来那一夜，遇害业主左明炜的遗孀张大联辗转反侧。从立案、审判到一审宣判，奔忙了近一年，写了数不清的材料，事情终于有了结果，“拿到判决书，人根本不敢看，伤口又被撕开了一次。”
李蓉莉，万强艺术家小区成立业主委员会的发起人之一。从20xx年开始筹备到20xx年3月29日业主委员会成立，她坦称“一言难尽”。目前，业主委员会依然面临困境，因为种种原因，规范管理无法展开。“那么难我们都挺过来了，我有信心能够将工作尽快推向正轨。”
业主委员会的成立，究竟难在哪儿？
住户间相互了解有限
牵头者面临重重困难
南郊某小区的业主王力（化名）最近有点烦，入住了4年的小区，物业管理总是让人不满意：电费收取不合理，管道维修不及时等等，“个人去沟通时，总觉得物业不重视，推三阻四。”为了有个和物业平等对话的平台，从20xx年底，小区计划筹备业主委员会。然而，接下来的情况让他非常头疼。
首先面临的是谁来筹备的问题。年轻人要上班没有那么多时间，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题，因为大多是以儿女的名义买的房，不是房产证上的“业主”。发起人的确定用了近一个月时间，召集业主第一次开会又用了3个月时间。响应小区里贴通知的人不多，大部分业主一直在观望。没有大的场所，第一次会议的地点放在了小区篮球场。业主相互间不太熟悉，要取信于大家显得很不容易。一年过去了，当初发起筹备的5个人，只剩下王力还在坚持。
西安洪振律师事务所武军律师认为，成立难首先在于要求有点高。最新修订的《西安物业管理条例》第二十三条规定的成立条件是符合下列情形之一：物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上；或是首套物业出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上。
陕西平镜律师事务所周文海律师从20xx年就关注业主委员会成立的难题，并多次参与业主委员会成立的法律咨询工作。在他看来，业主委员会和村民委员会虽然听上去相似，但实际上却很不同。村委会选举时因为知根知底，有公信力的领导很容易选出，但小区居民来自五湖四海，互相之间不太了解，除非发生影响集体利益的事情，平常联系较为松散。
20xx年，北郊某大型小区欲成立业主委员会，发起人获得了业主的信任，开发商也提供了会议室，但拿委托书去房地局备案时，遭到“能不能代表业主”的质疑。这时，有业主指责做防护窗生意的发起人是为了私利，发起人的.确有这个想法，但被无限放大之后，立刻遭到普遍质疑。最后，发起人干脆卖了房子一走了之。
平台难找，这好比新生选班长。虽然相互之间不了解，但大家至少坐在一个教室，而一般小区里是缺乏“教室”这个平台的。网络论坛现在比较发达，以此为平台是否能够解决这一问题？王力所住小区的qq群已经成立两年，但通过这种方式的了解“还是不够”，很多老年居民也不习惯使用网络。
和物业没矛盾前就应筹备
街道办有义务当好牵头人
成立业主委员会的契机，多是源自对物业服务不满，这就很难获得物业公司的支持。王力也觉得，“抱着抗衡的心态，物业公司很难积极参与。”业主委员会的成立应该是业主、物业公司和相关管理部门通力合作的结果，《西安市物业管理条例》第二十三条规定：街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。
周文海认为一些街道办没有尽到相关义务。街道办应该更加主动地去组织业主委员会，当好牵头人，单纯靠业主去向物业公司索取相关资料，不容易也不合适。如果能在刚开始就主动一些，在双方尚未发生矛盾时就组织成立，物业公司也相对会多些配合。
枫叶新都市业主委员会成立于20xx年，目前运转良好。这家业委会的主任毛新荣对于西安市业主委员会成立率不高感到不解，国家法律
法规比起当年已经细化不少，业主的维权意识也在不断提高。她认为，问题出在有些开发商和物业公司目光短浅，没有意识到成立业主委员会早已是大势所趋。在她看来，自己小区的物业开发商比较明智，在得知业主委员会开始筹备后，借给筹备人3万元作为启动资金。开发商、物业方积极配合，小区的管理水平就提高了，对于后续楼盘的销售也必然具有正面作用。现在，该业主委员会和物业公司关系融洽。记者采访时，正逢双方召开元旦茶话会。
“这也得益于负责沟通的委员以大家利益为重，不提自家问题，物业方便会减少对立情绪。”毛新荣说，“业主委员会成立一年后，工作人员才开始领取工资。什么样的人适合做业主委员会的工作？一定不能有太多私心杂念，否则走不长。”
武军律师认为，缺乏对开发商、物业的制约机制也是问题之一。物业管理条例虽然规定，建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的义务，但却没有惩罚措施。
团结的核心善用法律维权
一个天时地利人和的样本故事
枫叶新都市业委会的成立，像是一个“天时地利人和”的样本故事。从筹备到成立，只用了不足4个月时间。
发起筹备的时间选在了20xx年的大年初四。那时，住户们基本都在家过春节，不少人还在同一个单位工作，相对熟悉。
发起人拿着扩音喇叭，物业公司提供了两张桌子——3天时间里，入住的900多户中，有700多户签名同意成立业委会。70人的维权小组形成后，又选出了由27人组成的委员会，每一次进展都有章可循。毛新荣的丈夫是业主，她的资格认定要得到丈夫的全权委托书。
开会地点在小区的旧餐厅。第一次开会，业主们畅所欲言，用毛新荣的话讲“吵个不停”。慢慢地，举手表决、少数服从多数，章程也定了下来。每个月写工作计划，遇有突发事件时，业委会的常委们开会讨论、商议解决。
接下来，一切按程序走：房地局备案，小区公示，聘请律师清理家产，确定管理用房，收回小区广告和施工设备图纸，核查大修基金等等。
业主委员会通过报纸公开进行招聘后，一下子来了七八家物业公司。开会时，业主们还是钟情原有的物业公司。大家也担心，如果换了新的物业公司，小区每天仅垃圾就有20车，一旦出了状况就会很麻烦。
临街房出租和广告位都牵扯业主利益，业委会没有经营权，便委托物业公司经营管理，收入按比例分配。
陕西联强律师事务所白云主任曾表示，枫叶新都市业主委员会之所以能够带领广大业主，摸索出这种物业管理模式，是因为整个小区有一个团结的核心，并善于运用法律维护合法权益。
自成立到现在，枫叶新都市业委会已接待了七八十家小区业主来咨询经验。
每个步骤都要在阳光之下
特殊情况可采用迂回策略
《西安市物业管理条例》已经市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自20xx年6月1日起施行。如何进一步加快业主委员会的成立？武军以自己在南京的亲身感受，提出了居委会来主持管理的建议。毛新荣觉得，应该加强宣传成立业委会的好处，如果不成立，小区的大修基金就难以启用。
南郊某小区业主委员会的成立也许能从另一个方面说明问题。开发商支持成立的前提，是业委会必须是自己利益的代言人，且由自己指认代表，与开发商有亲密关系的业主达到10%以上，初次选举便占了优势。周文海律师建议，业主先答应条件，首先要成立，开发商可以指认主任，但必须由其他业主当委员，以此“妥协”后，若有不满，则可在换届选举时改选主任。在这种迂回的策略下，这个小区的业主委员会20xx年顺利成立。
房地产行业的知名律师秦兵介绍说，在北京，目前真正有业主委员会的小区，占总数不足10%。他认为，法律没有规定必须成立业主委员会，而是鼓励成立、主张成立。业主们是一个庞大的消费群体，出于保护业主权益的需要，应通过严格的立法来保障成立业主委员会的每一个步骤都在阳光之下，“解决社会矛盾成本最低的方法就是立法，立好法，立高质量的法。”
摒弃私心坚定信心
“每天8小时在单位，16个小时在小区”，已成为城市居民的一种生活模式。然而，一提到小区，许多人总皱眉头。原因何在——小区的管理不尽如人意。且不说大修基金去向如何、管理是否到位等等，当业主利益遭遇漠视或受到侵害时，维权的艰苦与漫长，使不少人进退两难、欲罢不能。究其症结，许多小区没有成立业主委员会。
同一个小区的业主们要有一种意识，一种“事情关己不能挂起”的意识，积极主动地为本小区业委会的成立贡献力量，同时讲究方式方法，除了严格按照国家和地方的法律法规办事，还要选择恰当的时机，摒弃私心，尽可能多“走动”，事先赢得多数人的理解、支持和配合，按步骤，守规矩，直至完全促成。
做事情遇到困难、挫折都很正常，关键是要有信心，一种不达目的不罢休的信心。
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