房地产销售工作计划

时间：2023-05-06 14:42:38 销售工作计划我要投稿

房地产销售工作计划八篇

　　时间流逝得如此之快，就算追也追不到，我们又将迎来新的挑战，该好好计划一下接下来的工作了！但是工作计划要写什么内容才能正确的呢？以下是小编帮大家整理的房地产销售工作计划8篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产销售工作计划八篇

房地产销售工作计划篇1

　　20xx年11月中旬，人力资源部在全公司范围内进行了年度培训需求调查。该培训需求调查主要对公司的培训现状和培训需求进行了调查。(调查详细内容参见附件《20xx年度培训需求调查分析报告》)

　　通过这次调查明确了以下几个20xx年度培训工作需要注意的方面：

　　1.培训时间的安排。根据培训现状、培训需求分析，20xx年的培训时间应尽量安排在一天以内，尽量少占用周日休息时间。

　　2.培训对象的确定。缩小培训范围，明确培训对象有利于培训效果的提升。培训效果的评估。深入开展培训效果的评估，加强培训后的跟进工作，确实将培训的内容落实到实际的工作中。

　　3.培训的形式。减少枯燥的课堂讲授，增加和现有工作项目相关的案例分析、研讨会等培训形式，以提高受训人员的参与程度和实际培训效果。

　　4.培训的内容。职业化、专业化应是20xx年度培训的主题。无论是普通员工还是中层管理人员，自我减压、时间管理、沟通技巧等职业素养的培训都应列入20xx年度的培训目标。对于专业的培训，则必须和项目、工程紧密结合，从公司实际工作的实践出发引入课程。

　　第二部分年度培训计划概述

　　在年度培训需求调查分析的基础上，人力资源部结合公司20xx年培训工作的.实际开展情况，确定了下列20xx年度的公司培训工作重点：

　　一、建立学习型组织——加快内部培训师的培养

　　建立学习型组织，加快公司内部各种知识的积累与分享是打造XXX核心竞争力的必由之路。结合目前公司的实际情况，建立完善公司内部培训师制度，逐步培养一只内部培训师队伍。

　　二、提高个人职业素养，打造团体执行力——着重提升中高层管理技能

　　在实施公司战略人才培养-“雄鹰”计划的基础上，对中高层管理人员进行重点培养，通过各种培训方式，全面提升其管理能力。

　　三、结合项目实际，适度理论提升——切实提高技术人员专业水平

　　为了摆脱专业培训单纯理论讲授，与公司实际结合不紧密的缺陷，20xx年度准备采用新的培训方式，即根据各项目的实际需要，聘请行业专家深入公司2天(或1天)，紧跟项目，以解决项目实际问题，然后用1天时间有重点的进行理论提升。

　　四、逐步实施培训效果评估管理办法——切实提高各种培训效果

　　对于公司的各种培训全面推行一级评估，大力推广二级评估，逐步尝试三级评估。

　　第三部分年度培训内容

　　一、建立学习型组织——加快内部培训师的培养

　　针对内部培训师要求掌握的技能的不同，对其进行四个层次的逐级培养：富有感染力的演讲者、培训现场指挥家、专业课程设计师、培训项目管理专家。

　　对于不同层级的培训目标的培训对象、培训内容核心产出和培训时间见下表：根据公司目前内部培训师的师资情况，以培养15-20人的内部培训师队伍为宜。

　　二、提高个人职业素养，打造团体执行力——着重提升中高层管理技能

　　根据公司战略人才培养方案，针对不同层次的战略人才采用不同的培训方式和内容。

　　(一)对于普通员工，鉴于公司处于高速发展期，新进员工数量较多，所以对普通员工的培训重点主要放在入职培训、职业规划和职业素养方面。

　　1、新员工入职培训。每年举办2次。根据招聘的情况安排在春节后的4月和高校毕业后的9月份两个招聘高潮的后期。

　　2、职业生涯规划培训。每年举办1次。放在春节过后的3月，使各层次员工在职业发展方面有明确的目标。

　　3、员工职业素养培训。每年举办2次。上半年和下半年各一次。

　　4、拓展训练。为了缓解员工工作压力，提高员工的团队合作意识，每年举办2个批次。5、自主知识积累。年中举办一次各部门自主积累展示会，以达到知识共享的目的。

　　(二)对于中高层管理人员则以“提高个人职业素养，打造团队执行力”为目标，采用下列三种方式提升其管理技能：

　　1、引入管理技能理论提升系列课程：

　　2、外部标杆企业考察活动。了解标杆企业项目管理、流程运作情况。

　　3、研讨会。内部管理问题的专题研讨会。

　　(三)对于高层管理人员，在参加管理技能理论提升系列课程、外部考察和研讨会外，还进一步采用外派参加研修班、公开课来提高其管理水平。

　　三、结合项目实际，适度理论提升——切实提高技术人员专业水平

　　为了进一步提高专业培训的针对性，进一步加强培训内容和和公司项目开展的紧密结合程度，20xx年度的专业内部培训主要对下列内容采用新的培训方式进行专业提升：

　　1、房地产建筑节能与外墙保温

　　2、设计管理与产品创新

　　3、中小户型住宅产品设计

　　4、PMP项目管理通用课程

　　5、房地产工程项目管理体系的建立与实施

　　6、景观设计下列三种方式提升其管理技能：

　　1、引入管理技能理论提升系列课程：

　　2、外部标杆企业考察活动。了解标杆企业项目管理、流程运作情况。

　　3、研讨会。内部管理问题的专题研讨会。

房地产销售工作计划篇2

　　一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

　　市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

　　房地产营销计划的内容

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　　6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

　　8.控制：讲述计划将如何监控。

　　一、计划概要

　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　　二、市场营销现状

　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　　1.市场情势

　　应提供关于所服务的'市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　　2.产品情势

　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

　　3.竞争情势

　　主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

　　4.宏观环境情势

　　应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

　　三、机会与问题分析

　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

　　1.机会与挑战分析

　　经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

　　2.优势与劣势分析

　　应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

　　3.问题分析

　　在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

　　四、目标

　　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

　　有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

　　1.财务目标

　　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

　　2.市场营销目标

　　目标的确立应符合一定的标准：

　　·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

　　·各个目标应保持内在的一致性。

　　·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

　　五、市场营销策略

　　应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

　　策略陈述书可以如下所示：

　　目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

　　产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

　　价格：价格稍高于竞争厂家。

　　配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

　　服务：提供全面的物业管理。

　　广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

　　研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

　　市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

　　六、行动方案

　　策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。

房地产销售工作计划篇3

　　一. 对内对外，自己的角色

　　1自己对内，首先是作为一名管理者管理好自己的团队。是公司与当地置业顾问的一个沟通桥梁。

　　2.对客户和甲方（开发商）作为客户的置业顾问，帮助客户去推荐他所需要的房子，并帮助置业顾问引导客户成交。对于甲方，是作为公司与甲方在当地的沟通人物，并及时和公司反映甲方的一些问题，保证本公司的`利益不受到甲方的损害。

　　二.日常的管理办法及职责

　　1.对置业顾问定期的培训专业知识，和进行现场模拟考试。

　　2.制定考勤及卫生打扫的排班安排。

　　3.做出对置业顾问接待客户的排班安排。

　　4.做出置业顾问每天附近楼盘信息的收集和当地政府对房地产的政策调整收集，并及时反映给公司做出销售计划的调整。

　　5.做出对置业顾问每月，每周，销售任务的安排。

　　6.做出对置业顾问节假日的，放休，轮休，及调休的安排。

　　7.对当地的宣传方式和效果每周，每月总结反映至公司。

　　8.定期与置业顾问开会，总结思想，并及时调整置业顾问的心态。

　　自身职责对置业顾问的管理，及时向公司反映工作安排和计划。并做好和甲方的沟通协调。并作出每个月的销售任务指数。

　　三.销售记录的本案

　　1.电话咨询姓名电话

　　2.上门客户（多少人）姓名电话

　　3.置业顾问约客姓名电话

　　4.定金交款人姓名电话收取

　　4.成交人姓名电话付

　　款方式付款多少。及根据付款方式的优惠

　　5.每天销售总款项是多少

　　6.每天总客户有多少

　　7.剩余房源多少

　　8.当日完成任务多少距离本月任务差多少。

房地产销售工作计划篇4

　　房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。

　　一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　　5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　　6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

　　7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支

　　8、控制：讲述计划将如何监控。

　　一、计划概要

　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　　二、市场营销现状

　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　　1、市场情势

　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　　2、产品情势

　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

　　3、竞争情势

　　4、宏观环境情势

　　应阐明影响房地产未来的`重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

　　三、机会与问题分析

　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

　　只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!

房地产销售工作计划篇5

　　一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

　　房地产营销计划的内容

　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

　　6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？

　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

　　8.控制：讲述计划将如何监控。

　　一、计划概要

　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

　　二、市场营销现状

　　计划的这个部分负责提供与市尝产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

　　1.市场情势

　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

　　2.产品情势

　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

　　3.竞争情势

　　4.宏观环境情势

　　应阐明影响房地产未来的`重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

　　三、机会与问题分析

　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

　　1.机会与挑战分析

　　2.优势与劣势分析

　　3.问题分析

　　四、目标

　　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

　　有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

　　1.财务目标

　　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

　　2.市场营销目标

　　财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

　　目标的确立应符合一定的标准：

　　·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

　　·各个目标应保持内在的一致性。

　　·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

　　五、市场营销策略

　　策略陈述书可以如下所示：

　　目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

　　产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

　　价格：价格稍高于竞争厂家。

　　配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

　　服务：提供全面的物业管理。

　　广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。

　　研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

　　市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

　　六、行动方案

　　七、预计盈亏报表

　　行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。

　　八、控制

　　计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。

　　有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。

房地产销售工作计划篇6

　　经过XX年的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。

　　一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

　　1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

　　2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

　　3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

　　4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

　　二、制订学习中的工作计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的.内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

　　三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

　　以上，是我对XX年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望XX年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

房地产销售工作计划篇7

　　前营销是房地产开发的龙头。19xx年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的`最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，19xx年和19xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入19xx年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　重后期推销轻前期营销，本末倒置

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销;三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。