购房应注意哪些法律问题 -购房合同

购房应注意哪些法律问题 -购房合同

一、审查五种证书
在购买销（预）售商品房前，一定要看开发商是否已取得楼盘的“五证”。这“五证”分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。值得注意的是，购房者在审查销售(预售)许可证时应要求开发商提供原件，以免某些开发商利用复印件做假，或更改销售范围，或更改销售期限，或冒用他人或其他楼盘项目的销售许可证号伪造许可证。对于开通网上销（预）售查询的地区，购房者在购房前应上网查询，以确认拟购买房屋是否具有合法的手续。

二、慎签认购书
认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定数额的款项后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。在正式的商品房买卖谈判中，又因为对具体条款的争议，不能签订正式的商品房买卖合同，双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金，适用“定金罚则”而争吵不休。对于认购书的法律性质，一般认为，如果认购书含有商品房买卖合同的主要条款，如商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、签订正式预售合同的时间等，商品房认购书具有合同约束力，当事人违约要承担违约责任。认购书中约定的款项应当视为解约定金，适用定金罚则。如果认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款，则认购书只是没有法律约束力的“意向书”，购房人所缴款项应当退回。

三、慎信广告
开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。
根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以便在广告名不副实时告开发商违约，维护自己的合法权益。不要随便相信楼盘的广告宣传，一定要现场考察楼盘，多看多选不要急于下单。

四、慎签购房合同及其补充合同
销（预）售合同。很多购房者在签购房合同前大都不清楚买卖合同中的条款哪一项对自己有利，哪一项对自己不利，因为商品房买卖合同里很多都是专业的法律术语。商品房销（预）售合同一般应包括：房产面积、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施等条款，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。提醒注意的是，购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人订立商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议往往包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专业房地产律师进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在房地产专业律师的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。

五、慎重收房
房屋交接验收是购房过程中最为关键的一个环节，开发商往往利用购房人专业知识的欠缺，设置不平等条款、收取不合理费用，使购房人的利益受到损害。以北京的楼市为例，购房者收房时应注意以下几个方面：一、开发商是否已取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求，是商品房能够交付的前提。二、开发商是否已取得商品房面积实测技术报告书。北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知要求：2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目，开发商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。三、要看购房合同中开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。四、开发商应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，此问题一般不大。建设部在2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中有明确要求，现在交房的开发商都应能提供。
对于开发商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为开发商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。

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